طرح هادی و بافت روستایی چیست؟
گاه با مواردی چون ویلا داخل بافت قرار دارد و یا زمینی در خارج از بافت محل قرار گرفته است روبه‌رو می‌شویم، حال می‌خواهیم این موارد را برای شما رمز گشایی کنیم تا بهتر بتوانید برای خرید تصمیم بگیرید و اختلاف ملکی که داخل بافت است با ملکی که خارج از بافت قرار دارد را بهتر متوجه شوید! با ما همراه باشید تا شما را با اینکه طرح هادی چیست آشنا کنیم.
زمین‌هایی که بیشتر در روستاهای شمال معامله می‌شوند دارای سند شورایی هستند، سندی که شورا پای مبایعنامه را مهر می‌کند! خوب ایرادی که این گونه از فروشنامه‌ها یا مبایعنامه‌ها دارند این است که کاربری زمین در آن قید نشده و در کل مشخص نیست! این‌جاست که پای طرح هادی به میان کشیده می‌شود.
طرح هادی و بافت روستایی چیست و چه نقشی در خرید زمین یا ویلا دارد؟
طرح هادی چیست؟
طرح هادی طرحی است كه ضمن منظم کردن و ساماندهی و اصلاح بافت موجود شهر یا روستا، مقدار و موقعیت گسترش آینده و چگونگی استفاده از زمین‌های موجود منطقه برای فعالیت و کاربردهای مختلف از قبیل، کشاورزی، توليدی، تجاری، مسکونی و تجهيزات و تاسیسات و نیازمندی‌های عرف و عمومی روستا را برحسب موارد در چهارچوب طرح‌های سازماندهی و منسجم فضا و سكونت‌گاه‌های روستایی یا طرح‌های کلی منطقه‌ای مشخص می‌نماید. در واقع طرح هادی یک نوع نقشه راه برای توسعه روستا یا شهر است که توسط کارشناسان بنیاد مسکن تهیه و تنظیم شده است.
ویلا يا ملک مورد نظر شما در بافت می‌باشد؟ اين بدان معناست که ویلا شما در همان طرح و نقشه هادی ناحیه شهری و روستایی است و زمانی که مطرح می‌شود ویلا یا زمین مورد نظر شما در محدوده مجاز و تایین شده طرح هادی قرار گرفته است، یعنی به صورت قانونی مالک می‌تواند اقدام به درخواست مجوز ساخت برای زمین و پروانه ساختمانی یا همان پایان‌كار بعد از ساخت ویلا در شمال نماید.
از طرح هادی خواهیم گفت، از ارتباطش با ویلای داخل بافت
به کررات واژه داخل بافت و خارج بافت را شنیده‌ایم. به سراغ این موضوع آمده‌ایم تا بار دگر آن را به چالش بکشیم و با آن دست به گریبان شویم.
طرح هادی چند ساله است ؟
داستان از این قرار است که در تاریخ 12 دی ماه سال 78، طرحی به دست دولت تصویب شد که طرح هادی روستایی نامیده می‌شود. در همان سال مقرر گردید این طرح در بازه‌ای ده ساله اجرا شود و پس از ده سال بر اساس بازخوردهای موجود و نتایج حاصله، بازنگری و اصلاح آن در دستور کار قرار بگیرد.
اگر صاحب زمین در شمال هستید و مایلید زمین را به ویلایی مدرن تبدیل کنید نخست باید وضعیت زمین را بدانید، باید متوجه شوید زمین داخل بافت قرار دارد یا خارج بافت. چنانچه بر زمین شما، برچسب داخل بافت، زده شود به این معناست که درون طرح هادی قرار دارد و اخذ مجوز ساخت برای آن کار بسیار ساده‌ای است. جان کلام این که دارنده زمین به سادگی می‌تواند مجوز ساخت را از نهادهای ذیربط اخذ نموده و ساخت ویلا را در دست انجام قرار دهد.
سوالی که مطرح می‌شود این است که اخذ پروانه ساختمانی یا همان جواز ساخت با طرح هادی چه ارتباطی دارد و چرا تنها زمین‌هایی را می‌توان به طور قانونی تبدیل به ویلا کرد که در محدوده مجاز طرح هادی قرار دارند؟
در هر منطقه‌ای از شمال که قرار است به کسب جواز ساخت مبادرت ورزید یک چراغ قرمز وجود دارد تحت نام طرح هادی. این طور بگوییم زمانی که نهادهای ذیربط می‌خواهند مجوز ساخت را صادر کنند آن‌چه در وهله نخست بدان چشم می‌دوزند، طرح هادی است. از این رو پروانه ساختمانی تنها برای زمین‌هایی صادر می‌شود که درون بافت هادی قرار گرفته‌اند.
چنانچه زمینی که شما برای ساخت ویلای شمال، دست روی آن گذاشته‌اید خارج بافت قرار داشته باشد، صدور جواز ساخت برای آن به طور قانونی میسر نخواهد بود. بدیهی است چنین زمینی نمی‌تواند سند داشته باشد و از نظر ارزشی، حرفی برای گفتن نخواهد داشت.
اگر قوانین را نادیده گرفته و درست همین زمان را برای ساخت ویلا انتخاب کنیم، با توجه به این که قوانین شهرداری و ویلاسازی را دور زده‌ایم، ویلای ساخته شده همواره در معرض تخریب توسط شهرداری قرار خواهد داشت ضمن این که دهیاری نیز می‌تواند تخریب ویلای ساخته شده را در پیش بگیرد.
هر آن‌چه لازم است درباره طرح هادی بدانیم
بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، موسس طرح هادی
تا به این جا کمی با واژه طرح هادی دست به یقه شدیم و مزایایش را با هم مرور کردیم. لازم دیدم کمی به این طرح، شاخ و برگ دهیم و ویژگی‌هایش را رساتر عنوان کنیم.
بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، همان نهادی است که برای بار نخست، نام طرح هادی را به زبان آورد و اذعان نمود چنین طرحی می‌تواند نه تنها ویلا سازی که صنعت ساختمان را نظمی نوین ببخشد و راهی برای خداحافظی با هرج و مرج و بی‌نظمی باشد. نقشه‌ای برای طرح هادی لحاظ گردید که این نقشه در محدوده شهری در اختیار شهرداری‌ها و در محدوده روستاها در دهیاری‌ها قرار دارد که امکان دسترسی عموم به آن میسر می‌باشد و متقاضیان می‌توانند این نقشه را از نظر بگذرانند.
زمانی که نام طرح هادی به میان می‌آید عده‌ای گمان می‌کنند آن‌چه درباره‌اش سخن می‌گوییم تنها روستاها را نشانه می‌گیرد و میانه‌ای با مناطق شهری ندارد. چنین نیست، در واقع طرح هادی شامل روستاها و شهرهای کوچک (با جمعیت کمتر از 20 هزار نفر) می‌شود که هدف از آن سازماندهی و حفظ سیمای منطقه است. این منطقه می‌تواند روستایی باشد و یا شهری خطاب گردد.
طرح هادی که دایم مورد بازنگری قرار می‌گیرد مطابق با جدیدترین استانداردهای ملی و جهانی است، از این رو استانداردهایی که در قالب این طرح عنوان می‌شوند و ضروری قلمداد می‌گردند کاملا به روز بوده و دایم در حال تغییر و تحولند.
این طرح که با جدیت در مازندران اجرا و پیگیری می‌شود، هدایت مناطق روستایی را منسجم‌تر نموده و مانع از کوچ روستاییان به مناطق شهری می‌گردد، عاملی که به مرگ فعالیت‌های کشاورزی منتهی می‌شود و اثراتی سو بر حیات کشور می‌گذارد. طرح هادی مشخص می‌کند زمین‌های موجود تا چه میزان و به چه صورت می‌توانند توسعه و گسترش پیدا کنند به نوعی که سیمای روستا یا شهر حفظ شده و خطر و مشکلی به همراه نداشته باشد.
طرح هادی چند نوع است؟
دو نوع طرح هادی داریم:
- طرح هادی روستایی
- طرح هادی شهری
طرح هادی روستایی چیست؟
موقع خرید زمین ممکن است شنیده باشید که این زمین در طرح هادی است.
زمین‌هایی که در روستاهای کوچک معامله می‌شود و توسط شوراها مهر می‌شوند کاربری زمین در آن‌ها قید نمی‌شود و این یعنی ایراد و این جا است پای طرح هادی که توسط کارشناسان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی باز می‌شود.
در واقع طرح هادی نوعی نقشه راه برای توسعه روستا محسوب می‌گردد، و طرحی است که ضمن اصلاح بافت موجود میزان و گسترش آینده و نحوه استفاده از زمین برای کاربری‌های مختلف را تعیین می‌کند.
طرح هادی شهری چیست؟
طرح هادی شهری برای شهرهای کوچک و شهرهایی که تا 25000 نفر جمعیت دارند قابل اجراست و در واقع تعیین کننده اصول کلی گسترش شهر محسوب می‌شود و بیشتر هدایت توسعه شهری مورد توجه است. شهرهایی که فاقد بودجه طرح جامع و یا امکان اجرای طرحی جامع را ندارند، طرح هادی تهیه می‌شود و سازمان مسیول طرح هادی شهری دفاتر فنی وزارت کشور و استانداری‌هاست.
به طور میانگین هر 5 سال یک بار طرح هادی اجرا می‌گردد و زمین‌ها و مناطق جدیدی به بافت محل اضافه می‌شوند.
انواع بافت زمین
در کل برای بافت زمین 3 نوع به شرح زیر وجود دارد.
زمین داخل بافت
بهترین نوع زمین جهت ساخت و ساز و بدون مشکل، زمین‌هایی هستند که داخل بافت روستا قرار دارند و برای ساخت و ساز مجوز مربوطه را از دهیار محل و مراتب قانونی طی و نیاز به پرداخت هزینه اضافی برای دریافت امتیازات آب، برق، گاز و ... ندارند.
زمین چسبیده (الحاق) به بافت
نزدیک‌ترین زمین‌ها به بافت را شامل می‌شوند که ساخت و ساز در آن‌ها بدون داشتن مجوزهای لازم غیر قانونی طلقی می‌شود، البته مالکان چنین زمین‌هایی با پرداخت مبلغی جهت عمران و آبادی روستا به دهیار می‌توانند مجوز لازم را دریافت نمایند.
زمین خارج بافت
زمین خارج بافت چیست؟ زمین خارج از بافت به زمین‌هایی گفته می‌شود که در نقشه روستایی و طرح هادی قرار ندارند و هر گونه ساخت و ساز در آن‌ها غیر قانونی و نیاز به کسب مجوز دارد، البته امکان قرار گرفتن زمین‌های خارج از بافت در دوره‌های مشخص به داخل بافت وجود دارد.
بافت زرد مسکونی چیست؟
مناطق مسکونی که در طرح هادی و بافت شهری یا روستایی به رنگ زرد مشخص می‌شوند اطلاق می‌گردد،
بافت زرد مسکونی خود بر چند قسم است:
- بافت مسکونی با تراکم کم که به رنگ زرد روشن در نقشه بافت مشخص است.
- بافت مسکونی با تراکم متوسط که به رنگ زرد تیره نمایش داده می‌شود.
- بافت مسکونی با تراکم زیاد که به رنگ قهوه‌ای روشن است.
- بافت مسکونی ویژه که به رنگ قهوه‌ای تیره در نقشه مشخص می‌شود.
به واسطه این طرح مشخص می‌شود که زمین‌های موجود قابلیت استفاده در چه زمینه‌هایی را دارند و کاربری آن‌ها می‌تواند به چه صورت باشد، به عبارتی بر حسب طرح هادی تعیین می‌شود اراضی موجود مسکونی هستند یا تجاری یا کشاورزی یا ....
با مشاهده نقشه طرح هادی چه اطلاعاتی دستگیرمان می‌شود؟
اگر بخواهیم جزئیات طرح هادی را شفاف‌تر هویدا کنیم باید بگوییم با مشاهده این نقشه آن چه دستگیرمان می‌شود، کاربری زمین‌ها و اراضی است که داخل طرح هادی قرار گرفته‌اند و یا خارج آن، سکنی گزیده‌اند.
نقشه طرح هادی چگونه تهیه و تولید می‌گردد؟
در نخستین گام یک نقشه پایه تأمین می‌شود، بر این اساس وضعیت روستا ترسیم و نمایان می‌گردد پس از آن مطالعات پایه در دست انجام قرار می‌گیرند، هر چه نیاز است تعیین تکلیف گردد از چشم اندازها تا تحلیل پروژه‌های موجود، در دست انجام قرار می‌گیرد تا در نهایت از یک نقشه جامع و کامل رونمایی شود.
دور خرید ویلای خارج بافت، خط قرمز بکشید!
چرا خرید ویلای خارج بافت توصیه نمی‌شود؟
تا به این جا از ضرورت داخل بافت بودن زمین سخن گفتیم و اقرار کردیم چنانچه زمینی داخل بافت نباشد، پروانه ساختمانی به طور قانونی برای آن صادر نمی‌شود. یادمان باشد هنگام خرید ویلا شمال، حتما به داخل بافت یا خارج بافت بودن آن دقت کنیم. اگر یادتان باشد بارها در مقالات قبل این نکته را یادآور شدیم که پیش از خرید ویلا در شمال لازم است اسناد و مدارک آن را زیر ذره بین ببریم و از قانونی بودن مدارک خاطر جمع شویم.
چرا؟
یکی از دلایلش به همین داخل بافت یا خارج بافت بودن ویلا بر می‌گردد، چنانچه پروانه ساختمانی ویلایی قانونی نباشد یا ویلا خارج بافت احداث شده باشد از ارزش تهی خواهد بود و بی‌تردید بعدها برای فروشش دچار مشکل و دردسر خواهید شد.
برای این که خاطرجمع شوید ویلایی که قرار است خریداری کنید داخل بافت قرار دارد، حتما پیش از خرید ویلا شمال به دهیاری یا شهرداری منطقه مورد نظر مراجعه کنید و نقشه طرح هادی که پیش‌تر مفصلا در خصوصش صحبت کردیم را مشاهده نمایید، از این طریق می‌توان مهر تایید زد پای یک ویلا و اطمینان حاصل نمود که آن‌چه دستمان را به سویش دراز کرده‌ایم جایی در داخل بافت دارد که این مساله بسیار مهم و حایز اهمیت است
مراحل اخذ مجوز ساخت برای ویلاهای محدوده طرح هادی
اخذ مجوز ساخت و پايان‌كار برای اشخاصی که ملک یا ویلا مد نظرشان در محدوده طرح هادی واقع شده دارای مراحل مختلف به شرح زیر است.
- در مرحله اول تهیه طرح هادی، وضعیت موجود در موقعیت مکانی روستا یا محل و اقدام به نقشه اولیه و پایه می‌باشد، مرحله بعدی تحقیق و مطالعه اولیه و تشخیص وضعیت موجود ویلا یا زمین می‌باشد، در مرحله بعد تجزیه و تحلیل از وضعیت موجود و تدوین و چشم انداز محدوده مدنظر است.
- گام بعدی تایین پروژه‌های موجود پیشنهادی و اقدام و تهیه طرح هادی می‌باشد.
- بعد از این مرحله از طرح هادی چگونگی اجرا و هدف‌های تهیه طرح هادی مطرح است كه به طرق و مراحل زير مطرح می‌شود.
نحوه اجرا و اهداف طرح هادی
- ایجاد زير ساخت عمران و توسعه محل و روستا با در نظر گرفتن شرايط بومی، اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی منطقه روستایی.
- اقدام و بررسی تسهیلات مربوطه در راستای بهتر شدن وضعیت مسكن روستانشینان و خدمات رفاهی و بهزیستی.
- تهیه و توزیع منصفانه و عادلانه از درگاه زیر ساخت‌های تسهیلاتی نظیر رفاهی و اجتماعی و توليدی منطقه مربوطه.
- ایجاد شبكه مرتبط و ارتباطی سازمان یافته و منظم در خصوص هدايت منطقی و عاقلانه توزیع خدمات روستانشینان و دهستان.
- در این مرحله حمایت و هدایت فيزیکی (بطن) روستا مطرح است.
- ایجاد زیر ساخت‌های توسعه و بهبود اوضاع اقتصادی روستا از سوی تسهیلات توليد گونه اشتغال و بهبود و ارتقا درآمد روستانشینان می‌باشد.
- به طور جامع و کامل طبق هدف‌های مذكور، طرح هادی روستا در خصوص آماده سازی گسترش و توسعه و آبادی روستاها بايد از نگرش متفاوت و كلی برخوردار باشد.
ساخت خانه در خارج از بافت
در بعضی موارد ساخت خانه در خارج از بافت را شاهد هستیم اما باید بدانید این نحوه ساخت خانه در خارج از بافت جنبه قانونی نداشته و ممنوع است.
ساخت و ساز خارج از طرح هادی
بهتر است ساخت و ساز خارج از طرح هادی را فراموش کنید، چرا که هر گونه ساخت و ساز در خارج از طرح هادی یا بافت محل ممنوع بوده و انجام آن غیر قانونی و عواقبش به عهده خود شما خواهد بود.
البته هستند کسانی که ساخت و ساز خارج از بافت انجام می‌دهند به امید این که تا چند وقت دیگر ملک آن‌ها وارد بافت شود، یا نه! در این هنگام با بررسی ملک ساخته شده در خارج بافت از طریق کمسیون ماده 99 و پرداخت جریمه، امکان دریافت پایان کار (شناسنامه ساختمان) را خواهند داشت.
آیا بافت و طرح هادی با هم فرق دارند؟
بافت همان نقشه طرح هادی است، یعنی نقشه طرح هادی برای شما مشخص می‌کند که فلان ملک داخل بافت است یا خیر! علاوه بر این کاربری ملک داخل بافت را نیز مشخص کرده است، در اصل طرح هادی نقشه راه بافت محل می‌باشد.
شرایط الحاق به بافت روستایی
به زمین‌هایی که شرایط لازم برای پیوستن به بافت محل (نقشه طرح هادی روستایی) را دارند، الحاق به بافت گویند و این شرایط در زیر خلاصه می‌شود.
- داشتن فاصله نزدیک در حدود 50 تا 100 متری بافت محل
- بلامانع بودن از نظر استعلامات مربوطه (منابع طبیعی، محیط زیست، جهاد کشاورزی، اداره برق، اداره گاز)
چنانچه زمینی شرایط فوق یعنی نزدیکی به بافت و طرح هادی و همچنین استعلامات مربوطه را اخذ نماید، شرایط الحاق به بافت یا همان پیوستن به بافت را خواهد داشت و اگر هر یک از شرایط فوق را نداشته باشد! امکان الحاق یا ورود به بافت را نخواهد داشت.
زمین طرح هادی چیست؟
زمین طرح هادی به زمین‌هایی که داخل نقشه بافت محل یا طرح هادی هستند گفته می‌شود.
صحبت پایانی
در پایان باز هم یادآور می‌شویم خرید ویلای خارج بافت، یعنی آغاز مشکلات قانونی خرد و کلان. خرید ویلا داخل بافت را دست کم نگیرید و پیش از این که از داخل بافت بودن یک ویلا خاطر جمع نشده‌اید، در راستای خریدش اقدام ننمایید.
یکی از محاسن برای ويلاهای موجود در طرح هادی اين است كه با پرداخت هزينه اندک مالک می‌تواند در زمان کوتاه و مراحل قانونی اقدام به اخذ سند و تهیه و نصب انشعابات برق و گاز برای ویلا خود در شمال نماید.