فروش ویلا در شمال، بانیان مسکن

فروش ویلا و خرید ویلا در شمال (ویلای ساحلی، ویلای جنگلی)

سند ویلا در شمال و نکات کاربردی

 

داشتن اطلاعاتی هر چند مختصر در مورد سند و انواع آن می‌تواند شما را در خرید ویلا، زمین، آپارتمان، ملک تجاری، که با دست رنج چندین ساله خود بدست آورده‌اید با امنیت بیش‌تری یاری رساند.

 

البته بسیاری از ویلاهای فروشی در شمال دارای سند رسمی با تنوع مختلف آن همچون سند ششدانگ عرصه و عیان، سند اوقافی، سند قطعی، بوده اما عده‌ای از ویلاهای فروشی شمال دارای سند شورایی و قولنامه‌ای هستند که قابلیت تبدیل به سند قطعی را داشته که در قسمت تبدیل سند شورایی به سند قطعی به شما روش‌ها و مراحل اخذ سند در شهرستان نوشهر را توضیح داده‌ایم.
 

تعریف و اهمیت سند

در قانون مدنی سند به عنوان دومین دلیل از دلایل اثبات دعوی نام برده شده است، ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی سند را چنین تعریف کرده است.
سند نوشته‌ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد، یعنی هم مدعی و هم طرف مقابل او می‌تواند از سند به عنوان دلیل در دادگاه استفاده نماید، خصیصه نوشته بودن سند و دقتی که در تنظیم آن می‌گردد باعث شده تا امروز سند به عنوان رایج‌ترین وسیله برای تنظیم روابط حقوقی افراد و شایع‌ترین دلیل در تمامی مراجع اداری و قضایی، همچنین در رابطه با معاملات ویلا در شمال می‌باشد. 
 

انواع سند

قانون مدنی سند را به دو دسته سند رسمی و سند عادی تقسیم کرده است.

سند رسمی؛

سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد.
شرایط رسمی بودن سند؛
۱- سند توسط مامور رسمی تنظیم اسناد تهیه شود.
۲- مامور دارای صلاحیت تنظیم آن باشد.
۳- سند با رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد.


سند عادی؛

نوشته‌هایی که افراد با یکدیگر برای تنظیم امور جاری‌شان تنظیم می‌کنند و فاقد هر یک از شرایط سه‌گانه مذکور که برای سند رسمی لازم است باشند، سند عادی محسوب می‌شوند.
 

مزایای اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی

۱- برای سند رسمی می‌توان بدون نیاز به حکمی از محاکم دادگستری، از همان دفترخانه تنظیم کننده تقاضای صدور اجراییه نموده و از طریق اجرای ثبت مفاد آن را اجرا نمود، اما برای اجرای اسناد عادی حکم دادگاه لازم است.
۲- تاریخ تنظیم سند رسمی هم نسبت به طرفین تنظیم کننده سند و هم نسبت به اشخاص ثالث موثر است، در صورتی که تاریخ اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث موثر نیست.
۳- اسناد عادی را از سه طریق می‌توان مورد خدشه قرار داد.
الف؛ انکار
ب؛ تردید
ج؛ جعل
اما در مورد اسناد رسمی فقط ادعای جعل قابل طرح است و اظهار انکار و تردید علیه سند رسمی پذیرفته نمی‌شود و این حاکی از اعتبار بیش‌تری است که قانون‌گذار برای سند رسمی قایل شده است.
۴- در صورت مفقود شدن سند رسمی تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است ولی در مورد گم شدن سند عادی این‌طور نیست.
۵- در دعاوی که مستند به سند رسمی باشد خواهان می‌تواند بدون پرداخت خسارت احتمالی تقاضای تامین خواسته نماید و دادگاه مکلف به قبول آن است، اما در صورتی که همین دعوا مستند به سند عادی باشد خواهان مکلف است خسارتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد آید نقدا به صندوق دادگستری واریز نماید تا تامین خواسته صادر گردد.
 

مواردی که سند عادی اعتبار سند رسمی را پیدا می‌کند

در دو حالت به شرح زیر اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را می‌یابند.
  1. اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده، صدور آن را از جانب خود تایید کند.
  2. در دادگاه ثابت شود شخصی که سند را مورد انکار قرار داده در حقیقت سند را مهر یا امضا کرده است.
     

اسناد مالکیت معارض؛

هرگاه نسبت به یک ملک دو‌بار سند صادر شده باشد مثل این که دو نفر درخواست ثبت ملکی را داده و اداره ثبت برای هر دو نفر نسبت به این ملک سند صادر کرده باشد، آن سندی که تاریخ ثبت آن موخر باشد را سند مالکیت معارض گویند.
سندی که تاریخ ثبت آن مقدم است تا موقعی که با حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته می‌شود و انجام معامله نسبت به آن با قید صدور سند مالکیت معارض در متن سند بلااشکال است، اما سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی بر صحت آن صادر نگردیده است بی‌اعتبار بوده و انجام معامله نسبت به آن ممنوع می‌باشد.
به هر حال در مورد اسناد مالکیت معارض، مقررات دقیقی پیش‌بینی شده که از طریق هیات نظارت، شورای‌عالی ثبت و بالاخره حکم دادگاه مساله تعارض از بین می‌رود.

 ثبت ملک غیر

طبق مواد ۱۰۵، ۱۰۶، ۱۰۷، ۱۰۸، ۱۰۹ قانون ثبت، اشخاص زیر کلاهبردار محسوب می‌شوند و در مورد خرید ویلا و حتی فروش ویلا در شمال باید مراقب کلاهبرداران بین المللی و حرفه ای بود.
۱- مالکینی که پس از انتقال ملک خود یا علم به سلب مالکیتشان درخواست ثبت آن ملک یا صدور سند مالکیت نمایند و یا با وجود اخطار اداره ثبت برای تصدیق حق طرف حاضر نشوند.
۲- وراثتی که با علم به انتقال ملک وسیله مورث و یا سلب مالکیت مورث درخواست ثبت آن را به نام خود یا درخواست صدور سند مالکیت آن را به نام خود نمایند و یا با وجود اخطار اداره ثبت برای تصدیق حق طرف حاضر نشوند.
۳- کسانی که به عنوان امین یا قاسم مقام مالک متصرف ملک او بوده‌اند و آن را با نام خود ثبت کنند.
۴- کسانی که به عنوان امین یا قاسم مقام مالک متصرف ملکی بوده و با تبانی موجب شوند که ملک به نام ثالثی ثبت شود.
۵- کسانی که متصرف ملکی نبوده‌اند و با صحنه سازی خود را متصرف قلمداد نموده و تقاضای ثبت آن را کرده‌اند.