شرایط خرید یا فروش ویلای شمال برای اتباع خارجی
آیا خرید و فروش ویلای شمال برای اتباع خارجی ممکن است؟
اتباع خارجی دقیق‌تر بخوانند
تصمیم داریم در این مقاله خرید و فروش ویلای شمال را برای اتباع خارجی به بحث بگذاریم و شرایط صاحب ویلا شدن را برای آنان که مقیم ایران نیستند تشریح کنیم. پیشنهاد می‌کنیم تا پایان بانیان مسکن را همراهی نمایید.
شاید سال‌ها پیش آن کس که وطن خویش را ترک می‌کرد و راهی یک کشور دیگر می‌شد از بسیاری حقوق مدنی و حتی طبیعی محروم می‌گشت و قدرت مالک شدن در کشور مقصد برایش خیالی بیش نبود، دلیلش را می‌توان خصومت و کشمکش میان بیشتر کشورها دانست. هرچند این مسأله کماکان وجود دارد و خط پایانی برایش تعریف نشده اما مدتی است حقوق ارزشمندی برای اتباع بیگانه در نظر گرفته‌اند و فرصت خرید ملک را در اختیارش قرار داده‌اند؛ مدتی است هر کشوری به این باور رسیده هر فردی حق دارد جایی جز کشور محل تولدش تجارت کند و زندگی آرامی داشته باشد، حق هر فردی است بتواند در یک کشور دیگر هم ملک یا ویلایی بخرد و سند آن را به نام خویش بزند.
ایران نیز از این قاعده مستثنی نیست و به اتباع بیگانه فرصت داده با احراز شرایط تعیین شده، ملکی را صاحب شود یا ویلایی را خریداری نماید.
استملاک ویلای شمال برای اتباع بیگانه به چه صورت است؟
طبق قوانین وضع شده در ایران برای اتباع خارجی، هر بیگانه‌ای قادر است خرید ملک را انجام دهد و از تمام حقوق مدنی تدوین شده متمتع گردد مگر آن‌که به دلیل شرایطی خاص از این امر محروم شده باشد. طبق ماده 961 از قانون مدنی همه اتباع بیگانه از حقوق مدنی برای خرید و فروش هر ملکی (از جمله ویلا) بهره‌مندند مگر در سه حالت:
1- در مواردی که قانون صراحتا اذعان کرده اتباع خارجی مشمول چنین حقوقی نمی‌شوند و چنین حقی منحصر به اتباع ایرانی است.
2- حقوقی مخصوصه که صرفا توسط جامعه ایران مدون شده است.
3- حقوق مرتبط با احوال شخصی که مورد قبول دولت متبوع تبعه بیگانه واقع نگردیده.
لازم به توضیح است که رعایت این اصل مشروط بر آن است که بند 8 از اصل 43 قانون اساسی توسط فرد بیگانه اجرا شده باشد، این اصل پیرامون "سلطه اقتصادی اتباع خارجی بر اقتصاد کشور" صحبت می‌کند. علاوه بر این رعایت اصل 153 قانون مدنی نیز کاملا ضروری است، طبق اصل مزبور "هر قراردادی که سبب شود فرد بیگانه بر منابع ایران چه اقتصادی چه طبیعی و... سلطه اقتصادی پیدا کند کاملا ممنوع می‌باشد".
بنابراین تا زمانی که صراحتا قانون، حقی را از تبعه خارجی سلب نکرده، او نیز می‌تواند همچون تبعه داخلی از حقوق وضع شده برای انتقال مال غیرمنتقل همچون خرید و فروش ویلا برخوردار گردد.
مروری بر دیگر قوانین مهم انتقال مال غیرمنقول برای تبعه خارجی
بر اساس ماده 8 از قانون مدنی، هر تبعه خارجی که در ایران ویلا یا ملکی (اموال غیر منقول) را خریداری می‌نماید باید مشرف بر این موضوع باشد که چنین ملکی تابع قوانین و مقررات تعیین شده در ایران است. ماده 966 قانون مدنی چنین قانونی را به نحوی دیگر تکرار می‌کند و بیان می‌نماید که "مالکیت هر مال منقول یا غیرمنقولی تابع قوانین آن کشوری است که مال در آن قرار دارد".
آن‌چه سبب می شود ویلا به عنوان یک ملک در گروه اموال غیرمنقول قرار بگیرد این است که لفظ غیرمنقول به مالی اطلاق می‌شود که امکان نقل آن وجود ندارد و جزئی از خاک یک سرزمین و دارایی یک کشور محسوب می‌شود.
لازم به ذکر است که هر تبعه خارجی مقدار محدودی ملک می‌تواند به تصرف خود درآورد و نکته قابل توجه این که امکان تملک اراضی مزروعی در ایران توسط بیگانگان با توجه به تجربه‌های تلخ تاریخی امکان پذیر نیست. طبق ماده اول از آیین نامه‌ای که در 25 مردادماه سال 1328 تدوین گردیده تبعه خارجی تنها حق دارد یک ملک را به عنوان محل زندگی، برای ایجاد صنعت و یا راه‌اندازی کسب و کار صاحب شود و امکان خرید زمین مزروعی برای اتباع بیگانه میسر نخواهد بود.
شرایط سلب مالکیت ویلا از تبعه خارجی به چه صورت است؟
ایران همچون دیگر کشورها همان‌طور که از اموال اتباع داخلی حمایت می‌کند از دارایی اتباع خارجی نیز محافظت می‌نماید، اما زمانی که پای اموال غیرمنقول به میان می‌آید، موضوع کمی حساس و چالش برانگیز می‌شود چرا که تجربه ثابت کرده گاهی بیگانه با هدف تسلط و نفوذ در خاک کشور مقصد، دست به خرید می‌زند و چنین اتفاقی می‌تواند به حیث امنیتی زمینه ساز مشکلات عدیده‌ای برای کشور مقصد گردد. بنابراین در شرایط مصلحتی امکان سلب تملک فرد بیگانه وجود دارد منوط بر آن‌که دولت کشور متبوع خسارت‌های وارده به تبعه خارجه را به صورت عادلانه پرداخت نماید.
بنابراین در ایران هیچ ویلا و هیچ ملکی را نمی‌توان از تصرف بیگانه‌ای که مالک بوده خارج کرد مگر با در اختیار داشتن مجوز شرعی و به شرط پرداخت غرامت تعیین شده.
مراحل خرید ویلای شمال برای اتباع خارجی
تا به این‌جا از حقوق اتباع بیگانه در ایران صحبت کردیم و شرایط مالکیت اموال غیرمنقول در ایران را تشریح نمودیم. اما به این موضوع بپردازیم که یک تبعه خارجی در صورت تمایل به خرید ویلای شمال نیاز است چه مراحلی را پشت‌سر بگذارد و چه اقداماتی انجام دهد؟
چنانچه فردی بیگانه ویلایی را در شمال انتخاب نموده و مایل به خرید آن باشد باید مجوزی از سمت دولت ایران اخذ نماید. برای این کار لازم است تقاضای خود را تحت اضهارنامه‌ای به اداره ثبت محلی که ملک در آن‌جا واقع است ارائه دهد. در این اظهارنامه می‌بایست صریحا قید شده باشد که هدف از این ملک برای زندگی است یا راه‌اندازی صنعت و یا آغاز کسب و کاری کوچک (این‌جا چون هدف تبعه خارجی خرید ویلاست بنابراین مقصودش زندگی خواهد بود).
چنانچه فرد متقاضی یا دیگر اعضای خانواده‌اش ملک دیگری در ایران دارند نیاز است آن را قید نمایند. لازم به ذکر است که افرادی که اقامت دائمی ندارند اما سال‌های متوالی و متعدد با اهداف سیاحت وارد ایران می‌شوند در صورت رعایت شرایط قید شده قادر به خرید ملکی چون ویلا هستند.
به همراه اظهارنامه، متقاضی باید مدارک مورد نیاز را به اداره ثبت محل ویلا ارسال نماید، سازمان ثبت پس از آن‌که مدارک ارسالی را مطالعه نمود نظر خود را به وزارت امور خارجه اعلام می‌کند، پس از آن‌که وزارت خارجه مدارک را ملاحظه کرد نظر خویش را اعلام می‌نماید، می‌تواند از رئیس جمهور نیز کمک بگیرد. با حصول تأیید نهایی اداره ثبت، متقاضی می‌تواند معامله خود را آغاز کند.
اظهارنامه مزبور حاوی اطلاعات ذیل می‌باشد:
1- نام و نام خانوادگی متقاضی
2- تابعیت فعلی فرد متقاضی و تابعیت اصلی
3- وضعیت تأهل به همراه سن و جنسیت، چنانچه متقاضی مرد باشد باید تابعیت همسر قبل از ازدواج نیز درج گردد، چنانچه دارای فرزند باشد سن، جنسیت و تعداد آن‌ها بایستی قید شوند.
4- شغل فعلی و حرفه پیشین فرد متقاضی، تاریخ ورود متقاضی به ایران، مدت زمان اقامت وی و محل سکونت او در این دوره.
5- محل اقامت دائمی متقاضی
6- هدف از خرید ملک (ویلا)، آیا برای سکونت است یا کسب و کار، که طبیعتا غرض از ویلا سکونت خواهد بود.
7- مساحت و محل قرارگیری ویلا و دیگر مشخصه‌های آن
8- متقاضی می‌باست متعهد شود که در صورت انتقال اقامت دائمی خود به کشوری غیر از ایران، ویلا را نهایتا تا 6 ماه پس از خروج از ایران به یک تبعه ایرانی یا تبعه خارجی که شرایط مالکیت ویلا را در ایران دارد بسپارد.
9- چنانچه خود متقاضی و یا خانواده او (همسر و فرزندانش) یا پدر و مادری که تحت تکلف وی هستند و یا شرکایی که در کسب و کار با متقاضی شریکند به جز ویلای مذکور، ملک دیگری در ایران دارند نیاز است مشخصات آن را قید نمایند.
10- گواهینامه اداره مربوطه مبنی بر این که فرد متقاضی هیچ محرومیتی از خرید ویلای شمال ندارد می‌بایست ارائه گردد.
11- رونوشتی از پروانه اقامت دائم فرد متقاضی که حاوی عکس است
تلاش کردیم در این نوشته شرایط خرید ویلای شمال را برای آن‌ها که تبعه خارجی خطاب می‌شوند شرح کنیم، همان گونه که می‌دانید مسائل حقوقی این حوزه بسیار جزئی و البته زیادند، با این حال تلاش کردیم آن‌چه ارائه می‌دهیم درخور و ارزشمند باشد.