تغییر کاربری زمین در شمال به چه معناست؟
تغییر نوع کاربری زمین شمال به چه معناست؟
آشنایی با مفهوم تغییر نوع کاربری و مزایا و معایب آن
شاید سال‌ها پیش تنها بازیگران و خواننده‌های معروف بودند که می‌توانستند ویلایی در شمال بخرند و سالی یک‌بار خود را مهمان شمال کنند. سال‌ها پیش، زمانی که از خرید ویلای شمال صحبت می‌شد با خود می‌گفتیم آن که توانسته ویلایی در شمال بخرد بی‌شک یک کارخانه‌دار پول‌دار است یا صاحب کسب و کاری بزرگ، و با خود می‌اندیشیدیم چقدر خوش به حال چنین فردی است.
کاربری یعنی چه؟
کاربری ملک یعنی طبق نظر شهرداری، چگونگی استفاده از هر ملک مشخص و ثبت می‌گردد.
این روزها اما گویی ورق برگشته، کم آبی و خشک‌سالی‌های اخیر پای همه را به شمال باز کرده و تمام اقشار جامعه خرید ویلای شمال را در پیش گرفته‌اند که البته هرگز هم بد نیست. اما آن چه در این میان ناراحت کننده و گاهی نگران کننده به نظر می‌رسد تغییر ناعادلانه نوع کاربری اراضی شمال است.
این که تغییر نوع کاربری چیست و خالق چه اثراتی خواهد بود را در ادامه تشریح خواهیم کرد. با ما همراه باشید.
تغییر نوع کاربری برای زمین چیست؟
احتمالا شمال برای شما هم یادآور زمین‌های چای و شالیزارهای وسیع است. قطعا شما نیز با شنیدن نام شمال زمین‌های پهناور را به خاطر می‌آورید و عطر محصولات کشت شده را احساس می‌کنید. شمال فارغ از آن که جنگل دارد و ساحل، مملو از اراضی گسترده‌ای است که به همت کشاورزان همه ساله بخشی از چرخ تولید کشور را می‌چرخانند و محصولات متنوع را به دست مصرف کنندگان می‌رسانند.
همه چیز از تغییر نوع کاربری اراضی شمال شروع می‌شود. تغییر نوع کاربری به عبارت ساده راهی برای تغییر دادن کاربرد زمین است، یعنی زمینی که به عنوان یک زمین کشاورزی شناخته می‌شود و برای کشت محصول ایده‌آل قلمداد می‌گردد را تغییر کاربری می‌دهند و به نوع مسکونی تبدیل می‌کنند، در آن آپارتمان‌های سر به فلک کشیده می‌سازند و ویلاهای آن‌چنانی بالا می‌برند. به رغم مزایای خوبی که تغییر نوع کاربری زمین شمال دارد باید پذیرفت معایبی همچون نابودی اکوسیستم بخش جدایی ناپذیر از آن است.
احتمالا برایتان جای سوال باشد که آیا تغییر نوع کاربری هر زمینی امکان‌پذیر است؟
پاسخ منفی است. زمین‌هایی که تحت نام اراضی کشاورزی شناخته می‌شوند قابلیت تغییر نوع کاربری ندارند یا با اما و اگرهای زیادی دست به گریبانند، با این حال خوب می‌دانیم دور زدن قانون همیشه کار سخت و طاقت فرسایی نیست. به عبارتی گاه آن‌چنان پای منافع در میان است که هر کسی به سادگی چشمش را بر همه چیز می‌بندد و حاضر می‌شود باغ گلابی را با خاک یکسان کند و آن را به ویلایی باشکوه بدل سازد.
برخی اراضی همچون شالیزارهای بزرگ، زمین‌های کشت چای، باغ‌های میوه و اراضی جنگلی به عنوان بخشی از چرخه تولید کشور شناخته می‌شوند بنابراین نابود کردن آن‌ها مساوی با ضرر رساندن به تمام منافع کشور خواهد بود که متأسفانه روندی رو به رشد در پیش گرفته و دائما در حال افزایش است. در ادامه انواع کاربری زمین را به بحث خواهیم گذاشت.
انواع کاربری زمین
پیش از آن که از زمین خریداری شده استفاده کنید می‌بایست به نوع کاربری آن توجه نمایید. این که زمین مذکور چه کاربردی دارد و در راستای چه امری قابل استفاده است بسیار مهم می‌باشد. انواع کاربری زمین را در ادامه با هم مرور خواهیم کرد.
انواع املاک بر اساس تنوع کاربری در کشور به موارد زیر تقسیم می‌گردد.
کاربری مسکونی
این زمین را می‌توان به ساختمان، ویلا و موارد مشابه تبدیل کرد، در واقع زمین قابل استفاده برای ساخت یک محل مسکونی است جایی که مناسب برای زندگی باشد.
کاربری کشاورزی
برخی از زمین‌ها دارای کاربری کشاورزی هستند. این نوع زمین‌ها یا باغ‌های وسیع هستند و یا اراضی زراعی. تفاوتی که میان این دو وجود دارد به شرح زیر می‌باشد:
باغ بر زمینی دلالت دارد که آن چه در آن کشت می‌شود درخت است، این نوع زمین‌ها را با نام مشجر یعنی مکانی که قابلیت کشت درخت دارد هم می‌شناسند.
اراضی زراعی اما بر محصولات زودبازده دلالت دارند و مقصود از آن‌ها زمین‌هایی است که در راستای کشت محصولاتی از قبیل ذرت و صیفی‌جات مورد استفاده قرار می‌گیرند.
کاربری تجاری
هدف از این نوع زمین‌ها راه‌اندازی تجارت و کسب و کار است. چنین زمینی را می‌توان به رستوران تبدیل کرد، به مغازه‌ای تجاری بدل ساخت یا در آن به امور خدماتی پرداخت. هر چند برای این که بتوان در ملکی کار تجاری راه‌اندازی کرد علاوه بر این که کاربری زمین باید از نوع تجاری باشد نیاز است مجوز تجاری نیز برای ملک مذکور صادر شده باشد.
کاربری صنعتی
اگر هدفتان از خرید زمین راه‌اندازی یک کارخانه، صنعت و محلی جهت تولید است می‌بایست کاربری زمین از نوع صنعتی تعریف شده باشد.
کاربری اداری-دولتی
این نوع زمین‌ها مناسب برای ساخت نهادهای دولتی همچون شهرداری‌ها، وزارتخانه‌ها و مواردی از این دست هستند.
کاربری معدن
چنین زمینی پتانسیل استخراج مواد ارزشمند دارد. چنان‌چه اطمینان حاصل شود درون زمین سنگ و یا مصالح باارزشی وجود دارد که می‌توان آن‌را استخراج نمود، کاربری معدن برای زمین مذکور تعریف می‌شود. حتی اگر خاک این زمین قابل استفاده برای کارهای مهم باشد باز هم نوع کاربری زمین را تحت عنوان کاربری معدن ثبت می‌کنند.
کاربری خدماتی
این نوع زمین نیز با هدف ارائه خدمات و کسب درآمد در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد. آن‌چه این نوع کاربری را با کاربری تجاری متفاوت می‌سازد این است که در این نوع کاربری هدف خدمت رسانی به عموم مردم است از این رو شامل هزینه‌های شهرداری نمی‌شود. از جمله آن‌ها می‌توان گرمابه‌های عمومی را نام برد.
کاربری پارکینگ
همان‌طور که از نامش بر می‌آید قابل استفاده برای احداث پارکینگ است.
کاربری فضای سبز
زمین‌هایی که بهترین گزینه برای احداث پارک‌ها و فضاهای سبز هستند.
کاربری ورزشی
باشگاه‌های ورزشی را شامل می‌شود و برای ساخت استادیوم‌های ورزشی مورد استفاده قرار می‌گیرد.
کاربری حمل و نقل
ایستگاه مترو، پایانه‌های مسافربری، راه‌آهن‌ها حتی فرودگاه‌ها. خلاصه هر زمینی که محلی برای حمل و نقل و مراجعه مسافرین باشد.
کاربری آموزشی
از مهدکودک تا دبیرستان‌ها و دانشگاه‌ها را در بر می‌گیرد.
کاربری تجهیزات شهری
تأسیسات زیربنایی چون آب و برق و گاز و مواردی همچون فاضلاب‌های شهری را شامل می‌شود.
کاربری فرهنگی-مذهبی
مسجد را می‌توان دارای این نوع کاربری دانست، گورستان‌ها نیز این نوع کاربری را دارا هستند، کتابخانه‌ها و سینما‌ها نیز از دیگر موارد موجود به حساب می‌آیند.
کاربری خدمات شهری
خدماتی همچون آتش‌نشانی، شهرداری، کلانتری و جمع‌آوری زباله‌ها می‌بایست در زمین‌هایی با نوع کاربری خدمات شهری صورت بگیرند.
کاربری انباری
کاربری این دسته از املاک به صورت سوله بوده و بیشتر کاربرد انبار برای کارخانه‌ها را به خود اختصاص داده‌اند.
کاربری تفریحی توریستی
به ملک‌ها و اراضی که در خصوص احداث، اقامت و سیاحت همگانی مجوز صادر می‌گردد.
کاربری بهداشتی-درمانی
بیمارستان‌ها و مطب‌ها را در گروه کاربری بهداشتی-درمانی قرار می‌دهند.
فاقد کاربری
پس از انواع کاربری‌هایی که به آن‌ها اشاره کردیم برخی از زمین‌ها فاقد کاربری هستند، این نوع زمین‌ها یا به عنوان ذخایر شهرداری شناخته می‌شوند و یا کماکان برای آن‌ها نوع کاربری تعریف نشده است.
و اما شرایط تغییر کاربری
لفظ تغییر کاربری همیشه بر اراضی و زمین دلالت ندارد و می‌تواند ساختمان‌ها را نیز شامل شود. فرض کنید ساختمانی می‌سازید و در طرح و پروانه ساخت (مجوز ساخت) کاملا شفاف قید می‌نمایید که کاربری ساختمان، مسکونی است، چنان‌چه این ساختمان را بدون طی کردن مراحل قانونی به ساختمانی تجاری تبدیل کنید و برای تحقق اهداف تجاری از آن استفاده نمایید بی‌تردید کاری غیرقانونی انجام داده‌اید. از این رو زمانی که نام تغییر کاربری به میان می‌آید مقصود می‌تواند زمین و یا ساختمان احداث شده باشد.
عموما در طرح‌هایی که مصوب شده شهری هستند نوع کاربری زمین و یا املاک صراحتا قید شده است، چنان‌چه مایل باشید آن‌چه در این مصوبه آمده را تغییر دهید و به عبارتی نوع کاربری ساختمان و یا زمینتان را عوض کنید نیاز است مراحلی را پشت سر بگذارید.
نخست این که شما به عنوان مالک درخواست خود را ثبت می‌نمایید آن‌گاه پس از آن که شهرداری درخواست شما را مشاهده و بررسی کرد با ماده 5 کمیسیون قانون شورای شهرسازی و معماری مطابقت می‌دهد. بر اساس آن‌چه در سومین بند از ماده 2 این قانون آمده همه چیز می‌بایست به دقت بررسی شود و نتیجه نهایی اعلام گردد. نیاز است کمیسیونی متشکل از معاونین برخی وزارت‌های مهم برگزار شود که از جمله وزارت‌های حاضر در این کمیسیون را می‌توان راه و شهرسازی، نیرو، گردشگری و شهرداری، جهاد کشاورزی و حفاظت محیط زیست و میراث فرهنگی نام برد. چنان‌چه اعضای این کمیسیون با درخواست مالک موافقت کنند، تغییر کاربری به نتیجه خواهد رسید.
صحبت پایانی
تغییر کاربری گاهی بهترین راه پیش رو است و به شما کمک می‌کند کسب و کار خود را رونق ببخشید و به هدفتان برسید. گاه این تغییر کاربری توسط دلالان و افرادی سودجو صورت می‌گیرد که همه جوره در پی منافع خویش و دور زدن قانون هستند، همان‌ها که زمین‌های زراعی شمال را بی‌رحمانه به مسکن و ویلا تبدیل می‌کنند. با این حال تلاش کردیم در حد توان تغییر کاربری را برای شما تشریح نماییم بلکه در این راه ولو اندک یاری‌تان کند.