بررسی شهرک ویلایی در شمال
بررسی دقیق شرایط طراحی شهرک
چگونه شهرک مسکونی طراحی کنیم؟
در این مقاله بانیان مسکن (پیشتاز خرید ویلا و فروش ویلا در شمال ایران) به سراغ شهرک‌های مسکونی آمده‌ایم، بی‌تردید نام شهرک برای شما نیز واژه‌ای است مانوس و آشنا. تصمیم داریم امروز در این خصوص بحث کنیم که شهرک تداعی کننده چه مفهومی است و طراحی شهرک نیازمند چه اصول و قواعدی است، مایلیم به این نکته بپردازیم که چگونه می‌توان شهرکی طراحی کرد مناسب برای زندگی و شایسته برای گذران امور؟
شهرک در شمال از طراحی تا اجرا
لطفا با ما همراه باشید.
تعریفی ساده از شهرک مسکونی
احتمالا شما هم از آن دست انسان‌ها هستید که با دیدن کلمه شهرک، بلادرنگ می‌گویید همان شهر کوچک. قبل از این که چنین تعبیری را تصدیق کنیم و مهر تایید بر آن بزنیم بهتر است به تمثیل متوسل شویم و پای کلمه‌هایی هم‌چون شهرک غرب را به میان بکشیم یا گذری داشته باشیم بر شهرک اکباتان.
خوب می‌دانیم شهرک امید، یک شهر کوچک جدا نیست یا از یک آبادی متمایز حکایت ندارد، شهرک غرب هم به همین صورت است و شهرک اکباتان نیز مفهومی مشابه را تداعی می‌کند.
همه این‌ها را گفتیم تا به این نتیجه کلی برسیم که واژه شهرک از آن دست واژه‌هایی است که نمی‌شود همان ابتدا یک مساوی روبرویش گذاشت و با خط درشت نوشت: شهر کوچک!
گاهی شهرک به محله جدیدی در یک منطقه برمی‌گردد، محله‌ای که چون جمعیت زیادی در چنته دارد و امکانات درخوری در اختیار، با اسم کوچک "شهرک" صدایشان می‌کنند.
اما دلیل طراحی شهرک چیست؟
دلیل طراحی شهرک چیست؟
مدتی است شاهد ماراتنی عجیب بر سر مهاجرت به شهرها هستیم، عاملی که شهرها را با محدودیت‌های جدی دست به گریبان ساخته است. انفجار شهرها از یک سو و دشواری فراهم ساختن زیر ساخت‌های لازم از سوی دیگر سبب شده مفهوم جدیدی پا به عرصه بگذارد و لباس واقعیت به تن کند که "شهرک مسکونی" نام دارد، واژه‌ای که به طراحی صدها شهرک جدیدی منتهی گردیده و سبب شده ما و شما گرد هم بیاییم، مفهومش را به چالش بکشیم و از ضرورتش سخن بگوییم.
طراحی شهرک با دید دسترسی به مسکن ارزان
هدف‌های دیگری هم هستند که پشت طراحی شهرک مسکونی مستور مانده‌اند، هدفی هم‌چون اکتساب یک سقف ارزان.
گاها هزینه بالای خرید مسکن به ویژه در کلان شهرها مسیولان را درصدد می‌سازد تا با طراحی شهرک مسکونی، فرصت خرید یا اجاره ارزان واحد مسکونی را در اختیار مردم بگذارند. زمانی که از شهرک می‌گوییم آن‌چه در وهله نخست در ذهن نقش می‌بندد یک فضای جمعی است با این حال کاملا خصوصی است و شخصی، بطوری که زمینه تجربه یک زندگی آسوده و بی‌دغدغه را برایتان فراهم سازد.
چگونه شهرک مسکونی طراحی کنیم؟
حال که ضرورت طراحی شهرک مسکونی را با هم مرور کردیم و اهمیتش را یادآور شدیم بهتر است موضوع نحوه طراحی شهرک را به میان بکشیم و به این پرسش پاسخ دهیم که "چگونه می‌توان به طراحی یک شهرک مسکونی پرداخت؟"
ماده 14 از قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، در این خصوص تدوین شده است.
همه چیز از این جا شروع می‌شود که درخواست کننده (آن‌که مایل است به طراحی شهرک مسکونی بپردازد و شهرکی جدید بنا کند)، می‌بایست درخواستش را مکتوب به دست سازمان مسکن و شهرسازی برساند اما با چند مدرک.
نیاز است متقاضی دلیل طراحی شهرک را قید نماید و درخصوص ضرورت احداث چنین شهرکی دلایلی قانع کننده ذکر نماید، لازم است مدارکی ارایه دهد مبنی بر این که زمین انتخاب شده به حیث بافت و ساختار شرایط مورد نیاز جهت طراحی شهرک جدید را داراست و می‌توان برای ساخت شهرک روی آن حساب کرد. متقاضی باید درخصوص هم‌خوانی شرایط شهرک جدید با شهرک‌هایی که پیش از آن احداث شده، مدارکی ارایه نماید و تمام اسناد را به دست سازمان مسکن و شهرسازی برای بررسی برساند.
محلی که برای طراحی شهرک در نظر گرفته می‌شود می‌بایست توسط وزارت نیرو یا زیر مجموعه‌هایش، مورد تایید باشد از این نظر که منطقه مزبور برای تامین انرژی‌هایی چون برق ساکنان با مشکلی گلاویز نخواهد بود.
این ویژگی را در شرایط مختلفی می‌سنجند به عنوان مثال با توجه به این که قرار است چه جمعیتی از افراد در شهرک احداث شده زندگی کنند مواردی از این قبیل را در نظر می‌گیرند و وزارت نیرو تنها در صورتی اجازه طراحی شهرک در منطقه مورد نظر را صادر می‌کند که از این حیث، تاییدیه لازم را گرفته باشد.
طراحی شهرک مسکونی و بایدها و نبایدها
بر سر طراحی شهرک مسکونی جدید نیز بایدها و نبایدهایی قرار گرفته‌اند و اما و اگرهایی ایستاده‌اند.
پیش از آن که مجوزی ارایه گردد مبنی بر این که متقاضی می‌تواند طراحی شهرک را استارت بزند و آغاز کند، زمین را از حیث قانونی رصد کنید و به دقت مورد بررسی قرار دهید، به عبارتی با دقت وارسی می‌کنند که زمین انتخاب شده جزو آن‌هایی نباشد که نیازمند اصلاحات است، یا از آن دست زمین‌هایی نیست که در اختیار دولت قرار دارد و به عنوان یک زمین ملی بدان نگاه می‌شود. چنان‌چه متقاضی درخواست طراحی شهرک مسکونی را در زمینی ارایه دهد که چنین شرایطی را داراست، می‌بایست پیش از آن که طراحی شهرک به مرحله اجرا برسد و عملی گردد، در راستای اخذ مجوزهای لازم گام بردارد تا بتوان از زمین به عنوان نمونه‌ای که هیچ منع قانونی ندارد جهت بالا بردن شهرک مسکونی استفاده نمود.
نکته‌ای مهم در خصوص طراحی شهرک
از دیگر نکاتی که گفتنش مهم و ضروری است این می‌باشد آن که موظف می‌شود طراحی شهرک را آغاز کند و به پایان برساند بایستی بر برخی نکات اشراف کامل و تسلط بالا داشته باشد.
به عنوان نمونه، آن‌چه قرار است تحت نام شهرک مسکونی به همگان معرفی گردد لازم است دارای امکاناتی چون فضای سبز باشد، مسجد داشته باشد و از حیث موسسه‌های آموزشی نیز مجهز به نظر برسد. لازم به توضیح است که هزینه ساخت چنین امکانات و ارایه این قبیل تجهیزات با خود متقاضی است ضمن این که چنین فردی می‌تواند بالا بردن دیگر قسمت‌ها را به سازمان‌هایی که در این زمینه دستی بر آتش دارند و به اصطلاح کار کشته‌اند واگذار نماید، در این صورت است که در نهایت از منطقه‌ای تحت نام شهرک مسکونی پرده برداشته می‌شود که به مثابه یک شهر کوچک، پتانسیل‌های زیادی دارد و امکانات عدیدی.
یک شهرک مناسب و ایده‌آل باید شرایط و امکاناتی در خور داشته باشد، البته هر چه شهرک لوکس‌تر و شیک‌تر باشد، هزینه شارژ و قیمت ویلاهای داخل شهرک نیز بیشتر خواهد بود.
امکانات و امتیازات شهرک شامل چه مواردی است؟
1- توجه به فاصله شهرک تا مراکز شهری، دریا، جنگل، مراکز خرید
2- نوع جاده‌های داخلی شهرک و جاده‌های فاصل بین جاده اصلی تا شهرک (خاکی نباشد، پهن و عریض باشد)
3- مسافت شهرک از جاده‌های اصلی
4- امکانات تفریحی شهرک مثل استخر، باشگاه، مرکز بازی کودکان، مسیرهای دوچرخه سواری، ...
5- سیستم‌های گرمایش و سرمایش مرکزی مثل چیلر و شوفاژ
6- داشتن گاز، برق، آب شرب، وضعیت آنتن‌دهی تلفن همراه
7- وضعیت نگهبانی شهرک
8- وجود پارکینگ‌های عمومی و خصوصی در شهرک برای میهمانان
9- عرض خیابان‌های داخلی شهرک جهت رفت و آمد آسان
10- مقدار شارژ ماهیانه یا سالیانه که در شهرک می‌بایست پرداخت شود
11- داشتن سند رسمی برای ویلاهای موجود
12- نزدیکی به رستوران و فست فود برای آسان بودن و تهیه غذا در زمان سکونت در شهرک
13- وجود افراد و استادکاران قابل اعتماد که بتوانند مشکلات احتمالی ویلاهای موجود در شهرک را در صورت لزوم برطرف نمایند.
14- امکانات پیشرفته و روز شامل خانه هوشمند با قابلیت کنترل و مانیتور کردن وضعیت ویلا و شهرک از راه دور. مانند داشتن دوربین مداربسته تحت شبکه، سیستم‌های کنترل روشنایی و دما و آبیاری هوشمند و ...
15- نوع مصالح به کار رفته در ویلاها از جهت دوام و عمری که در زمان طولانی خواهند داشت.
16- بررسی مشاعات شهرک که شامل موارد فوق اعم از نگهبانی، خیابان شهرک، مجموعه تفریحی، نگهبانی، امکانات مشترک و...
پیشنهاد مشاور؛
پیشنهاد ما به سازندگان و افرادی که ویلای فروشی در شمال دارند این است که سعی در ساخت ویلا درون شهرک داشته باشند و از ساخت ویلاهای پرت و بیرون از شهرک خودداری نمایند و هر چه زودتر به سمت ساخت ویلاهای استاندارد و با کیفیت و الهام گرفته از سازه‌های مدرن و اروپایی در بازار رقابتی امروز مسکن روی آورند تا بتوانند به هدف دل‌خواه خود برسند.
یک ویلا در شهرک باید چه ویژگی داشته باشد؟
1- نوع و کیفیت ساخت ویلا:
نوع نقشه و طراحی زیبا در نما و دیزاین داخلی آن، بدون فضای پرت، هم چنین به کار رفتن متریال روز و با کیفیت، به طور یقین می‌تواند نظر هر خریداری را به خود جلب کند.
2- چشم‌انداز ویلا؛
مساله ویو یا همان چشم‌انداز ویلا یکی از مسایل اساسی است که نهایت امر منجر به خرید ویلا خواهد شد، چرا که ممکن است ویلایی همه شرایط لازم برای خرید را داشته باشد اما سد و مانعی در جلوی ویلا قرار داشته باشد و شامل ساختمانی بلند یا ویلایی که مانع دید آزاد ویلا رو به جنگل یا دریا است دید ویلا را مسدود کرده باشد، در چنین شرایطی به طور حتم از خرید ویلا انصراف خواهید داد، پس چشم‌انداز باز و بدون مانع ویلا یکی از مسایل و نکات مهم در خرید ویلای شهرکی در شمال خواهد بود.
3- فواصل ویلاها از هم؛
رعایت فاصله ویلا در حدود اربعه ملک نیز در خرید ویلا حایز اهمیت خواهد بود، چرا که مشاهده شده ملکی از قسمت مشترک با ویلا یا ملک کناری از لحاظ چشم‌انداز، سروصدا، آرامش، امنیت، دچار مشکل باشد و به حتم هیچ خریداری تمایل به خرید ویلا یا ملکی که در اطراف، از لحاظ فوق دارای مشکل و یا مساله دیگر مشرف داشتن ویلا و عدم امنیت و آسایش هنگام حضور در حیاط یا تراس برای فرد باشد را ملاک خرید قرار نخواهد داد، توصیه ما نیز توجه به چنین نکات حساس و ریز قبل از خرید ویلا در جای جای شمال خواهد بود.
4- قیمت نهایی ویلا؛
قیمت نهایی ویلا به قیمتی گفته می‌شود که بعد از رای‌زنی و تخفیف نهایی از سوی فروشنده ویلا اعلام می‌شود، باید در نظر داشت این قیمت در مجموع باید واقعی و درخور ویلا باشد، چرا که با محاسبه قیمت ویلا با حساب سرانگشتی می‌شود به قیمت نهایی آن پی برد، چنان چه قیمت نهایی مالک فراتر از قیمت محاسبه شده و کارشناسی ویلا شود، انتظار این که خریدار از انتخاب و خرید ویلا انصراف دهد بسیار زیاد خواهد بود.
مساله سودآوری در خرید ویلای شهرکی؛
این نکته هم که خرید ویلا در مکان و زمانی صورت گیرد که در آینده جنبه سودآوری برای خریدار داشته باشد نیز حایز اهمیت است، چرا که مشاهده شده بعضی از ویلاها بعد خرید تا چند سال نیز نتوانسته‌اند بیشتر از مبلغ خرید، ویلا را با قیمت بالاتری مانند ویلاهای مناسب دیگر بفروشند، پس به این نکته که خرید ویلای سودآور می‌تواند به نفع شما باشد توجه نمایید.
در شهرک‌هایی که سقف رشد قیمتی دارند نمی‌توان انتظار خریدی سودآور داشت، سعی کنید در شهرک‌هایی که هنوز سقف رشد خود را نکرده و در حال رشد هستند ویلا خرید کنید، البته این دست از ویلاها امکانات شهرک‌های لوکس و برند شمال را نخواهند داشت، پس با توجه به دلیل خود از خرید ویلا و توقع از خرید ویلا این مساله را به خودتان واگذار می‌کنیم.
شاید شما با این سوال مواجه شده باشید که چرا نمی‌توانید در بعضی از شهرک‌ها اقدام به ساخت ویلا در زمین خود نمایید و به شخصه پیمانکاری و مدیریت ساخت را با عوامل و پرسنل خود استارت بزنید.
آیا این که حق ساخت در زمین با مالکیت خود را ندارید منطقی است؟
این که بخواهید اجازه ساخت به شخص دیگری با انتخاب خود به عنوان پیمانکار و سازنده داشته باشید مخالفت می‌شود، دلیلش چیست؟
بله دوستان این مورد در شمال به چشم می‌خورد و ممکن است برای شما هم اتفاق بیفتد، البته در بعضی مواقع توافقی و در بیشتر موارد ملزم به رعایت قانون شهرک خواهید بود.
مواردی که به صورت توافقی ممکن است اجازه ساخت داشته باشد این است که، مثلا شما در بعضی از شهرک‌ها و یا مناطق بیرون از شهرک زمینی را خریداری کردید و قصد ساخت دارید و فروشنده اعلام می‌دارد در صورتی که اجازه ساخت را به او بدهید حاضر به فروش زمین در شمال یا شهر و روستا مربوطه را به شما دارد، در این جا یا باید از خرید انصراف و یا اجازه ساخت را به او بدهید که در مبایعنامه نیز به عنوان تعهد شما مطرح و به امضا طرفین و مدیر بنکاه منعقد می‌شود.
آیا همیشه همین جوری است و هر جا بخواهید زمین بخرید خودتان نمی‌توانید بسازید؟
در جواب باید بگویم خیر همیشه این طور نیست و امکان این که زمینی را که می‌خواهید بخرید بیرون از شهرک و یا داخل شهرک قرار دارد، بعضی از این شهرک‌ها و یا زمین‌های مستقل امکان این که از این دست قوانین شخصی هم وجود نداشته باشد و شما بتوانید با سلیقه و انتخاب خود سازنده و پیمانکار مشخص کنید نیز وجود دارد.
روی صحبت ما بیشتر با شهرک‌هایی است که از قانون خاصی که بین خود و افراد مالک در آن به نمایندگی تمامی اعضا به عنوان هییت مدیره تنظیم شده است می‌باشد.
در این شهرک‌ها هییت مدیره فردی را به عنوان پیمانکار ویلا یا سازنده با قیمت و نرخ مشخص ساخت به ازای هر متر مربع یا ساخت با اجرت درصدی که با آیتم‌ها و متریال مشخص تایین شده معرفی می‌نمایند و این مطلب به عنوان قانون شهرک به امضا اهالی آن رسیده و هر شخصی که به عنوان خریدار زمین و در نهایت اقدام به ساخت ویلا نماید باید از آن پیروی کند.
این مساله را بیشتر در شهرک‌های منظم و مدرن در شمال خواهید دید که فروش زمین در شهرک مربوطه پیرو تبعیت از قوانین آن است، البته دلیل آن هم جلوگیری از بی‌نظمی و آرامش افراد ساکن در شهرک می‌باشد، چرا که هر فردی خود با پیمانکاران و پرسنل متفاوت جهت ساخت ویلا به شهرک وارد شود، دچار تداخل و بی‌نظمی خواهد شد و کنترل پیمانکاران متعدد و رفت و آمدِها و ورود و خروج سخت خواهد بود، به همین دلیل از ساخت افراد غیر متفرقه جلوگیری می‌شود.
البته نباید نگران بود چرا که مسلما سازنده معرفی شده به شما از طرف مدیر شهرک، دارای سابقه شفاف و با اصول مهندسی و کیفیت ساخت که به تایید هییت مدیره رسیده و از فیلتر آن‌ها عبور کرده و مطمینا سازه‌ای خوب با قیمت منطقی برای شما را در بر خواهد داشت.
ضوابط و مصوبات عرف شهرک‌ها در شمال به صورت ذیل می‌باشد:
1- مدیریت شهرک یا هییت مدیره شهرک
شخص یا اشخاصی که مسیولیت شهرک و مدیریت و برنامه ریزی شهرک را به عهده دارند.
2- معاونت اجرایی شهرک
مسیولیت ساخت و نظارت و هماهنگی پرسنل شهرک را عهده دار است.
3- نگهبان شب شهرک
حافظ امنیت و مراقبت و حراست ویلا در زمان شب است و معمولا ساعت کاری نگهبانان شب از ساعت 7 غروب تا 7 صبح است.
4- نگهبان روز شهرک
بعد از نگهبان شب مسیولیت حفاظت و مراقبت و امنیت شهرک و کنترل درب ورودی شهرک برای رفت و آمد ویلاداران را به عهده دارد.
5- پرسنل نظافت چی شهرک
مسیولیت نظافت و جمع آوری زباله و نخاله و جارو کشی و زیبایی شهرک را به عهده دارند.
6- پرسنل خدماتی شهرک
مسیولیت فنی و رفع خرابی تاسیسات و برق و آب و گاز و .... را به عهده دارند.
7- باغبان شهرک
مسیول نگهداری از محوطه ویلا، از جمله آب‌دهی به گل‌ها، وجین و حرص و علف تراشی ویلا در شمال و نگهداری و مراقبت از فضای سبز شهرک را عهده دار است.
8- امکانات رفاهی شهرک
در شهرک‌های مختلف از نظر تعداد ویلا و متراژ اختصاص داده شده برای مشاعات متفاوت است، که شامل استخر، سونا و جکوزی، فضای ورزشی، مرکز خرید، جاده اختصاصی به ساحل، پل عابر، پارک بازی بچه‌ها و ...
9- شارژ شهرک
هزینه‌ای که بابت خدمات خصوصی و مشاعات بسته به زمان (سالانه) در شهرک‌های مختلف، از سه ماه و شش ماه و یک ساله پرداخت می‌شود، تا در عمران و آبادانی و نگهداری و پرداخت حقوق پرسنل توسط مدیر و یا مدیران مصرف شود.
اگر ویلای ما بیرون شهرک باشد چگونه باید در نبودمان امنیت را برقرار کنیم؟
غیر شهرکی بودن ویلا، در این مورد ویلای شما بیرون از محدوده شهرک و ضوابط و مقررات شهرک می‌باشد، در این صورت می‌توانید ملک یا ویلای مد نظر خود را به یک بومی که در نزدیکی و یا اطراف ویلا با آن آشنا شده‌اید بسپارید و با یک قرارداد و نوشته و مهر و امضای شورای محل، امنیت و حفظ و حراست و نگهداری ویلای خود در شمال را به او محول کنید.