فروش ویلا در شمال، بانیان مسکن

فروش ویلا و خرید ویلا در شمال (ویلای ساحلی، ویلای جنگلی)

وظائف و عملکرد مشاور املاک در شمال

امروزه پیشرفت تکنولوژی و تنوع محصول از یک طرف و نیازهای جدید جامعه باعث گردیده است تا در عرصه تولید و توضیع کالا تا رسیدن این کالاها ( منظور در این جا ویلا و خرید و فروش ویلا در شمال ) به دست مصرف کننده ، اشخاصی در جامعه بوجود بیایند که از یک طرف با شناخت نیازهای مصرف کنندگان ، کالاهای مورد نیاز آنها را که تولید شده است را در خدمت آنان قرار دهند و از سوی دیگر تسهیل وقوع معامله از طریق واسطه گری میان خریدار و فروشنده را بنماید .
این وظیفه واسطه گری توسط اشخاصی موسوم به دلال ( مشاور ملکی و بنگاه املاک ) صورت میگیرد ، که قانون گذاران نیز در قوانین مختلف به معرفی این عمل تجاری و حدود و ثغور اختیارات و تکالیف این حرفه پرداخته اند ، لذا لازم می آید با تعریف این عمل تجاری و معرفی دلال به تبیین ماهیت این قرارداد نیز پرداخته شود .
دلالی : دلال از ماده دلالت به معنای واسطه معاملات مردم شدن در مقابل اجرت است . در واقع دلالی نوعی عمل تجاری خدماتی است که موضوع آن واسطه گری و پیدا کردن طرف معامله می باشد ، بدین معنی که شخص دلال ، در عمل تجاری دلالی ، صرفا واسطه انجام معامله شده و برای آمر خود طرف معامله را پیدا میکند .
آمر : آمر شخصی است که دلال به دستور یا سفارش او عمل میکند . بدین معنی که دلال در صورت دستور آمر در مقابل اجرت و ثمن انجام کار ، برای وی طرف معامله پیدا میکند و یا واسطه انجام معامله میشود و وسیله تسهیل معامله را فراهم می آورد .
اقسام دلالی در مجموع بر 2 نوع است . 1):دلالی معاملات ملکی ( غیر منقول ) - 2):دلالی معاملات تجاری ( اموال منقول ) .
دلالی معاملات غیر منقول عبارت است از اینکه ، شخص دلال یا میانجی گری ، تسهیل معاملات مانند انتقال ، اجاره و رهن مال غیر منقول را در مقابل اجرت بنماید یا برای کسی که می خواهد مال غیر منقول را منتقل کند یا اجاره دهد یا به رهن بگذارد طرف معامله پیدا کند . ماده اول قانون راجع به دلالان به عنوان یک قاعده کلی بیان میدارد " تصدی به هر نوع دلالی منوط به داشتن پروانه است " مطابق تصویب نامه 21 مرداد 1319 مرجع صدور پروانه دلالی معاملات ملکی ،اداره کل ثبت و اسناد و املاک کشور است .
در حقوق کامن لا ، دلالان معاملات ملکی علاوه بر واسطه گری برای انتقال ، اجاره و رهن اموال غیر منقول ، تخمین و ارزشیابی مال غیر منقول و مدیریت و تصدی مال غیر منقول را نیز انجام میدهد . علت این امر همان گونه که قبلا بیان شد این است که ، در حقوق کامن لا " انگلستان ، آمریکا " دلالی ، نوعی نمایندگی تلقی میشود که مفاد این نیابت علاوه بر نقل و انتقال ، اجاره و رهن مال غیر منقول ، بیمه مال غیر منقول تخمین و ارزشیابی و مدیریت و تصدی مال غیر منقول نیز میتواند باشد .
در عمل دلالی نسبت به اموال منقول ، دو عمل تجاری صورت میگیرد : یکی عمل تجاری دلالی ئ دیگری خود معامله که طبق بند 2 ماده 2 قانون تجارت ، خرید به قصد فروش ، معامله تجاری میباشد اما نسبت به دلالی اموال غیر منقول فقط یک عمل تجاری انجام میگیرد و آن همان عمل دلالی و تسهیل معاملات ملکی است و خود معامله چون در غیر منقول است طبق ماده 4 قانون تجارت که میگوید "معاملات غیر منقول به هیچ وجه تجاری محسوب نمیشود " عمل تجاری نیست .
مواردی که بنگاه املاک قانونی و باسابقه و مردمی و مسئول املاک ، مشاور قبل از تنظیم و عقد قرارداد ، فروش ویلا ، رهن ویلا ، اجاره ویلا و موارد از این دست در شمال باید به آن توجه داشته باشند به شرح زیر است :
1- داشتن صداقت ، امن و امین بودن برای طرفین ، داشتن عدالت و راز دار بودن طرفین معامله و داشتن جسارت و رک بودن و قدرت بیان بالا در جلسه قرارداد
2-عدم فرق گذاشتن و رعایت ادب نسبت به دو طرف معامله
3-برقراری امنیت و آرامش و مدیریت صحیح طرفین به متانت و خونسردی در معامله
4-آگاهی و هوشیاری بالا در مدیریت معامله و قدرت انعطاف پذیری بالا در انجام فروش ویلا و یا فروش و معاوضه آپارتمان با ویلا ، که معاوضه آپارتمان با ویلا در شمال امروزه بیشتر از سوی طرفین معامله درخواست میشود و یک مشاور املاک با تجربه و قانونی باید با متانت و دقت و طرافت در این پروزه بتواند رضایت هر دو طرف معامله را فراهم کند .
نکته : در قرار دادی که در دفتر املاک در حال رای زنی و اتمام مذاکره و شروع به بستن و عقد قرار داد است ، مدیر املاک باید به نکات ظریف زیر دقت کامل و لازم را داشته باشد .
هویت و سمت طرفین معامله یعنی موجر و مستاجر ، خریدار و فروشنده ، مشخص که آیا طرفین اصل هستند یا نماینده ، وکیل ، ولی ، قیم و یا وصی . اگر واقعی و اصیل هستند مدارک شناسایی از ایشان تحویل تا مطابقت تائید شود . چنانچه طرف یا طرفین معامله مرد بودن به مشمول بودن و داشتن و نداشتن کارت پایان خدمت توجه شود و به ممنوع المعامله بودن هر یک از طرفین بررسی و در صورت مشخص شدن و واجد شرایط عقد قرار داد توسط صاحب جواز و پروانه کسب بنگاه تائید و تنظیم گردد .
به اهلیت بودن هریک از طرفین نیز دقت شود که آیا مجنون و سفیه نباشند ، چنانچه طرفین خیلی جوان و یا خیلی پیر و یا بی سواد و کم سواد هستند دقت و توجیه شوند تا از نزدیکان و خویشاوندان امین شان جهت شهادت و شهود بودن پای قرارداد را امضائ نمایند .
اگر ولی ، وصی ، وکیل و یا قیم معامله میکند تمام مشخصات و مدارک و اسناد و احراز هویت بررسی و موارد کامل و دقیق مطالعه شود تا از عهده و مسئولیت املاک خارج گردد و معامله ای قانونی و بدون اشکال عقد گردد .
به صورت مختصر و خلاصه در مورد نکات مهم و قابل توجه برای املاک و مشاورین املاک کشور و شمال را متذکر شدیم در گام بعد چگونگی نوشتن قانونی و دقیق مبایعنامه و اجاره نامه و قولنامه را با در نظر گرفتن خسارت فسخ قرارداد و نه حق فسخ در مبایعه نامه را از نظر قانونی و شرعی در بزرگترین و جامع ترین سایت مشاور املاک و خرید و فروش ویلا و زمین و آپارتمان در ایران و شمال که از نکات مهم و حساس در عقد قرارداد و نوشتن قرارداد است را به صورت اختصار و هدفمند توضیح خواهیم داد .