سند مالکیت عرصه و اعیان چیست؟
یکی از مهمترین مسایلی که برای به نام زدن سند ملک و یا ساختمانهای تازه ساخته شده باید به آنها توجه داشته باشیم سند اعیانی و سند عرصه است. اگر شما نیز قصد به نام زدن ملکی را داشته و در زمینه اعیان و سند عرصه اطلاعاتی ندارید، توصیه میکنیم این مقاله را بخوانید. در این مقاله برایتان خواهیم گفت که منظور از عرصه و اعیان چیست، سند اعیانی چیست و چه تفاوت‌هایی با سند عرصه دارد.
ضرورت دریافت سند اعیان و سند عرصه برای مالکین
سند اعیانی چیست؟
در توافقات حقوقی واژه اعیان به ساختمان و یا آپارتمانی گفته می شود که به روی زمین ساخته شده است و به بنای ساخته شده اعیان می‌گویند و سندی که متعلق به بنای ساخته شده است را سند اعیانی می‌گویند.
سند اعیان چیست؟
سند اعیان در واقع سندی است متعلق به ساختمان. ساختمان ساخته شده دارای طبقات و واحدهایی است که ممکن است واحدهای تجاری، مسکونی، اداری و... باشند. به سندی که به افراد خریدار تحویل داده می‌شود، سند اعیان می‌گویند؛ زیرا این افراد تنها مالک واحد خود ساختمان هستند نه عرصه.
سند اعیان
واژه اعیان در لغت و معنا بیانگر اغنیا، ثروتمندان، دولتمندان و افراد اشرافی است اما در حقوق معنای دیگری دارد. معنای حقوقی این واژه به اموال غیر منقولی تعلق دارد که بر روی زمین وجود دارند، مانند ساختمانی که بر روی یک زمین ساخته شده، قناتی که بر روی یک زمین حفاری شده و یا درختانی که در یک زمین زراعی کاشته شده‌اند.
از آنجایی که موارد نام برده نیز مالکی دارند و باید مالکیت آنها در مراجع حقوقی ثبت شود به آنها سند اعیان تعلق می‌گیرد. بنابرین سند اعیان سندی است که در آن وضعیت مالکیت شخص بر ساختمان بنا شده بر روی زمین را مشخص میکند.
سند عرصه و اعیان
دو واژه عرصه و اعیان ارتباط نزدیکی نسبت به هم دارند. همان‌طور که قبلا گفتیم اعیان به بنای ساختمانی که بر روی یک زمین ساخته شده است گفته می‌شود و عرصه در واقع همان زمینی است که اعیان بر روی آن ساخته شده است. سند اعیان و عرصه به سندی گفته می‌شود که وضعیت اعیان و عرصه را به صورت واضح مشخص میکند.
نوع مالکیت عرصه و اعیان
سند مالکیت عرصه به سند زمینی می‌گویند که آپارتمان و ساختمانها بر روی آن بنا و ساخته شده‌اند و سند مالکیت اعیان نیز به سند تک تک واحدهای آپارتمان گفته می شود. نوع مالکیت عرصه و اعیان معمولا در شهرهای بزرگی که ساختمانها بر روی زمین‌های وسیع و بزرگ ساخته می‌شوند مطرح شده و بیان می‌شود. البته لازم به ذکر است که درباره اعیان و سند عرصه به این نکته اشاره کنیم که سند شش دانگی به صورت عمومی، شامل سند عرصه و اعیان ملک می‌شود.
مسایل مربوط به دریافت سند اعیان و سند عرصه ضرورت مهم املاک
نوع ملک عرصه و اعیان
زمانی که شخصی زمینی را به عنوان عرصه خریداری میکند و یا حتی زمینی را به فروش می‌رساند باید نوع مالکیت آن مشخص شود. معمولا ساختمان سازی در ابتدا با خرید و فروش زمین شروع می‌شود و در برخی مواقع نیز صاحب زمین با سازنده ملک شریک می‌شود.
در این شرایط باید نوع ملک عرصه و اعیان مشخص شود. توجه داشته باشید که اعیان و سند عرصه از نظر مساحت به شدت متفاوت هستند. عرصه معمولا مساحت بیشتری نسبت به اعیان دارد.
به عنوان مثال ابعاد حیاط ساختمان در اعیان محاسبه نمی‌شود، در صورتی که جزو عرصه محسوب شده و به هنگام عقد قرارداد اعیان و سند عرصه توجه به این مطالب ضروری است.
شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟
حتما میدانید که کلیه املاک دارای شش دانگ هستند و اگر شش دانگ ملکی تنها به یک شخص تعلق داشته باشد او مالک اصلی ملک است. درباره عرصه و اعیان نیز این مساله صدق میکند و اعیان و سند عرصه نیز میتوانند شش دانگ باشند.
توجه داشته باشید که اگر بخشی از عرصه، متعلق به شخص و بخشی دیگر متعلق به شخص دیگر باشد عرصه به صورت شش دانگ نبوده و برای بنای یک ساختمان بر روی عرصه باید عرصه‌ای را به صورت شش دانگ خریداری کنید و یا بر روی قسمت مربوطه به عنوان مثال سه دانگ بنا و ساختمان را بسازید.
سند شش دانگ عرصه و اعیان چیست؟
سند شش دانگ عرصه و اعیان در واقع به سند اعیان و سند عرصه گفته می‌شود که به صورت قانونی و حقوقی زیر نظر دفتر اسناد رسمی به صاحبان و مالکان اعیان و عرصه داده می‌شود و این سند به صورت شش دانگ بوده و تماما به مالکین عرصه و اعیان تعلق دارد.
سند تک برگ عرصه و اعیان چیست ؟
در گذشته برای اعیان و سند عرصه، اسنادی به صورت دفتر و دفترچه طراحی می‌شد که چندین برگ داشته و کلیه ضوابط و قوانین حقوقی در آن ذکر می‌شدند. در حالی که امروزه به جای این اسناد دفترچه‌ای و چندین برگ سند تک برگ عرصه و اعیان به اشخاص تحویل داده می‌شوند.
تفاوت سند عرصه و اعیان چیست؟
تفاوت سند اعیان و سند عرصه در واقع از تفاوت دو واژه عرصه و اعیان ناشی می‌شود و سند عرصه به صورت عامیانه به سندی گفته می‌شود که برای تک تک واحدهای ساختمانی و اعیان به ثبت می‌رسد و سند عرصه نیز متعلق به زمینی است که روی آن ملک بنا شده است.
تفاوت عرصه و اعیان
فرق عرصه و اعیان در زمینه حقوقی ساختمانها و اراضی مطرح می‌شود و به شدت کاربردی و لازم و ضروری است که افراد فعال در زمینه خرید و فروش و ساخت و ساز ملک، اطلاعات دقیقی در این زمینه داشته باشند.
از آنجایی که عرصه و اعیان از نظر حقوقی متفاوت بوده و عرصه در واقع زمین ملک است و اعیان شامل واحدها و مشاعات ساختمان است، لازم است که برای آنها سند گرفته شود و در پایان ساخت و ساز نیز می‌توان سند شش دانگ دریافت کرد.
معنی عرصه و اعیان
معنی سند عرصه و اعیان در واقع به اعیان و سند عرصه گفته می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی با رعایت مقررات و قوانین به صورت رسمی تعیین می‌شوند و مالکیت افراد را در زمینه اسناد اعیان و عرصه مشخص میکند.
نوشتن عرصه و اعیان در سند مالکیت از گذشته تا به امروز چگونه بوده است؟
- قبل از دوره انقلاب و تا دهه هفتاد در تمامی مجالس تفکیکی کلمه اعیان برای آپارتمانها استفاده می‌شد، چنان‌چه صاحب ساختمان صاحب زمین نیز بود از قدرسهم مشاعات ساختمان و عرصه براساس قوانین تملک آپارتمانها و آیین نامه‌های اجرایی در این زمینه برخوردار می‌شد.
- چنان‌چه عرصه اوقافی و یا بر اساس ماده قانون 104 مکرر آیین نامه قانون ثبت احداث ساختمان، قرارداد و اجاره نامه به افراد داده می‌شد، برای سند مالکلیت شش دانگ عرصه گواهی نامه‌ای صادر شده و پس از تکمیل شدن بنای ساختمان سند شش دانگ اعیانی یک دستگاه آپارتمان با مشخصات ذکر شده بر اساس قوانین و آیین نامه‌های اجاری به شخص داده و سند رسمی به او تعلق می‌گرفت.
- در اواخر دهه هفتاد مدیران مسیول در زمینه ثبت در جلسه نشست اداری در زمینه سند اعیان و عرصه توافق کردند که برای تفکیک و تنظیم صورت مجالس تفکیکی، زمانی که مالک زمین و ساختمان احداث شده یکی باشد، اسناد شش دانگ یک دستگاه از ساختمان با قدرسهم از عرصه براساس قوانین آپارتمانها از مشاعات آپارتمان و طبق آئین نامه اجرایی باشد.
بررسی سندهای مالکیت تگ برگی
پس از اینکه صدور دستورالعمل‌های سند مالکیت به صورت تک برگی جایگزین سندهای کتابچه‌ای شدند، سندهای مالکیت تک برگی برای کلیه واحدهای تجاری، مسکونی و اداری به عنوان کاربری اعیان شش دانگ یک دستگاه آپارتمان و با قدرسهم از مشاعات ساختمان براساس آیین نامه اجرایی و در سند مالکیت استفاده می‌کنند.
حال که با اعیان و سند عرصه آشنا شده‌اید در ادامه می‌خواهیم کلیه اسنادی که وجود دارند را برایتان معرفی کنیم تا علاوه بر اعیان و سند عرصه با سایر اسناد املاک نیز آشنایی داشته باشید تا اسناد خود را به صورت معتبر تنظیم کنید.
1. سندهای رسمی
براساس ماده 1248 قانون مدنی سند نوشته‌ای است در مقام دعوی و دفاع که قابل استناد است. سند در لغت به معنای وام یا طلب بوده و به صورت تعریف شده است. اسناد رسمی شامل سندهایی می‌شوند که براساس قانونی و طبق مقررات قانونی تنظیم شده و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند.
2. سند مشاع ملکی
سند مشاع ملکی از دیگر اسناد رسمی طبق قوانین و مقررات است. مشاع در واقع به معنای شریک بودن است و برای زمانی که در بخشی از اعیان و سند عرصه اشتراکی وجود داشته باشد بین چند مالک سند ملکی مشاع تنظیم می‌شود و هر یک از شرکا که صاحب یک ملک هستند سند اختیاری بابت بخش‌های مشاع ساختمانی دریافت می‌کنند و در مقابل خرید و فروش و سایر موارد دیگر نسبت به بخش مشاع مسئول بوده و سهمی دارند.
3. سند ملکی شش دانگ
سند ملکی شش دانگ به سندی گفته می‌شود که تنها متعلق به یک شخص بوده و هیچ گونه شریکی در آن وجود ندارد. اعیان و سند عرصه شش دانگ نیز جز سندهای رسمی است که تنها متعلق به یک شخص است. کلمه شش دانگ در واقع به معنای این است که از شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین، شخص صاحب اعیان و سند عرصه شش دانگی است و دارای سند رسمی نیز هست.
4. سند ملکی مفروز
این سند در مقابل سند ملکی مشاع مورد استفاده قرار می‌گیرد و اگر شخصی قصد جدا کردن بخش مشاع ساختمانی خود را داشته باشد برای دریافت این سند به صورت رسمی اقدام میکند. سند مفروز به مانند اعیان و سند عرصه نبوده و برای دریافت آن پیچیدگی‌های بسیار زیادی وجود دارند.
5. سند ملکی تک برگ
سنگ تک برگ نیز از دیگر اسناد معتبر و رسمی در ایران محسوب می‌شود که معمولا سند تک برگ اعیان و سند عرصه به منظور کاهش حجم سندهای دفترچه‌ای قدیمی صورت گرفته و در سند تک برگ اعیان و سند عرصه جزییات ویژه‌ای از جمله کروکی‌ها یادداشت شده و اصالت سند به شدت بالا است.
از دیگر سندهای کاربردی در خرید و فروش ملک و اسناد رسمی ملکی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- سند ملکی تفکیکی
- سند ورثه‌ای
- سند وکالتی
- سند ملکی معارض
- سند رهنی
- سند بنچاق
- سند شورایی
- سند المثنی
- سند وقفی
حال که با انواع اسناد ملکی آشنا شده‌اید در ادامه می‌خواهیم چگونگی تفکیک سند اعیان و سند عرصه را برایتان شرح داده و بگوییم که به چه طریقی برای دریافت اعیان و سند عرصه می‌توانید اقدام کنید، همراه ما باشید.
چگونگی تفکیک عرصه
در تمامی ساختمانها و مجتمع‌ها املاک تجاری، اداری و مسکونی وجود دارند که به هنگام تفکیک عرصه و اعیان و سند عرصه باید افراد به شهرداری مراجعه کرده و مراحل زیر را طی کنند:
- تقاضا نقشه تفکیک پلاک از شهرداری به وسیله مالک و یا وکیل قانونی
- اخذ مدارک مورد نیاز توسط شهرداری
- آماده سازی نقشه مصوبه
- ارسال نسخه‌ای از نقشه برای مطابقت سند و املاک
- تطبیق نقشه با سند مالکیت صادر شده توسط نقشه بردار
- اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نماینده اداره ثبت اسناد و املاک
- پرداخت هزینه‌های لازم
- ارسال نسخه‌ای از نقشه مربوطه به دفاتر اسناد رسمی و تحویل به شخص مالک
چگونگی تفکیک اعیان
از آنجایی که برخی از ساختمانها چندین واحدی هستند دریافت اعیان و سند عرصه برای آنها ضروری است و باید از طریق قانونی نسبت به چگونگی تفکیک اعیان اقدام کنند که به شرح زیر است:
- تهیه گواهی نامه پایان کار آپارتمان توسط مالک یا وکیل قانونی مالک
- ارایه گواهی پایان کار ساختمان توسط صاحب ملک و یا وکیل قانونی مالک به اداره اسناد و مالک
- ترسیم و مشخص کردن قسمت‌های مفروزی و مشاع ساختمان توسط نقشه بردار
- تهیه نقشه و صورت مجلس تفکیکی به وسیله نقشه بردار
- طی کردن مرحله‌های اداری و پرداخت هزینه‌ها
سه دانگ مشاع از ششدانگ عرصه و اعیان یعنی چه ؟
یعنی شما به عنوان مالک سه قسمت از شش قسمت یا نیمی از متراژ ملک مدنظر در عرصه و عیان آن سهم دارید و نیم دیگر متعلق به فرد یا افراد دیگری است که نام آنها در سند قید گردیده است.
تفاوت بین سه دانگ از شش دانگ مشاع و سه دانگ مشاع از شش دانگ در چیست؟
همان‌طور که میدانید مشاع به معنی شریک داشتن در ملک است و شش دانگ به معنی بدون شریک و ملک تنها متعلق به یک فرد می‌باشد.
خوب حال فرق بین سه دانگ از شش دانگ مشاع (یعنی ملک اولیه شش دانگ، خود مشاع بوده و چند نفر در آن شریک بوده و سهم داشته‌اند به طور مثال مانند زمین ده هکتاری در شمال و شما نیمی از این شش دانگ یعنی سه دانگ آن را خریداری کرده و به نام خود سند زدید و شریک نیمی از آن ملک شش دانگ مشاع شده‌اید).
در مورد سه دانگ مشاع از شش دانگ باید این‌طور معنی کرد که ملک اولیه شش دانگ و متعلق به یک نفر بوده و سپس این ملک بین دو با چند نفر تقسیم شده و یک نفر نیمی از آن ملک را یعنی سه دانگ به نام خود سند زده، این یعنی سه دانگ مشاع از شش دانگ، امیدوارم تفاوت این دو را متوجه شده باشید.
عرصه و اعیان در آپارتمان به چه صورت است؟
در بحث آپارتمان‌های تجاری و مسکونی فرقی ندارد همه مالکین واحدها دارای سند هستند اما در بیشتر موارد سند مربوط به اعیان یعنی خود واحد مربوطه می‌باشد و در سند، عرصه (زمین) و میزان آن ذکر نشده و احتمال این که هنگام بازسازی یا نوسازی دچار اختلاف در میزان سهم عرصه برای هر واحد چقدر می‌باشد گردید وجود دارد. بهتر است هنگام خرید آپارتمان میزان سهم عرصه و اعیان به صورت تفکیکی و دقیق در سند قید گردد.
سخن پایانی
در این مقاله موضوع مهم اعیان و سند عرصه را مورد بررسی قرار داده و کلیه مفاهیم مربوط به اینکه عرصه و اعیان چیست را برایتان بیان کردیم. اگر قصد دریافت سند اعیان و عرصه را داشته باشید حال با آگاهی کامل در این زمینه می‌توانید اقدام کرده و سند خود را از اداره اسناد رسمی دریافت کنید.