مشارکت در ساخت ویلای شمال
مشارکت در ساخت ویلای شمال
نگاهی دقیق به احداث شراکتی ویلای شمال، بایدها و نبایدها در این روش
محبوبیت ویلای شمال در میان همگان سبب شده روش‌های زیادی برای صاحب ویلا شدن موجود باشد، علاوه بر این که به صورت نقدی و با پرداخت اقساط می‌توان ویلایی را در شمال خریداری نمود، عقد قرارداد اشتراکی از دیگر روش‌های سودمندی است که با این هدف روی کار آمده. اگر مشتاقید این روش را جزئی‌تر دنبال کنید با بانیان مسکن همراه باشید.
مشارکت در ساخت ویلا، راهی دیگر برای صاحب ویلا شدن
به موزات افزایش آلودگی و همهمه‌های شهری نیاز به ویلایی آرام ملموس‌تر درک می‌گردد، آن‌ها که در پی راه فراری از محیط شهری هستند خرید ویلای شمال را تنها راه موجود می‌دانند و درحالی که خود را به چنین هدفی گره زده‌اند سرمایه خویش را ناچیز می‌یابند. عمیقا سودای خرید یک ویلا را در سر می‌پرورانند حال آن که بودجه کافی و وافی در اختیار ندارند و پرداخت اقساط وام مسکن را خارج از توان خویش می‌پندارند. بهتر است از راه سومی در این زمینه صحبت کنیم، "ساخت مشارکتی ویلا".
ساخت مشارکتی ویلا چیست؟
بهتر است از تمثیل استفاده نماییم، صاحب زمینی در شمال هستید و دوست دارید زمین را به ویلایی لوکس بدل سازید اما هزینه مورد نیاز را در اختیار ندارید در چنین شرایطی است که نام "ساخت مشارکتی ویلا" به میان می‌آید و بحث ما رسما آغاز می‌گردد.
در این روش یک قرارداد مشارکتی به امضای طرفین می‌رسد مبنی بر این که مالک زمین، ملک خویش را به سازنده‌ای متبحر و کاردان می‌سپارد تا زمین را به ویلایی دوبلکس، تریبلکس و... بدل سازد. سازنده متضمن می‌شود ویلایی که می‌سازد مطابق آن چه در قرارداد قید شده باشد و متعهد می‌گردد ویلا را در زمان مقرر تحویل دهد. در مقابل هر دو نفر توافق می‌کنند در سود حاصل از ساخت ویلایی نو و جدید شریک باشند. اضافه کنیم که بسیاری از صاحبان ویلای کلنگی در شمال نیز با کمک گرفتن از روش "ساخت مشارکتی" بازسازی بافت فرسوده ویلا را آغاز می‌کنند و در راه رسیدن به سودی کلان با سازنده شریک می‌شوند.
مروری بر مزایای ساخت مشارکتی ویلا در شمال
آن زمان که تصمیم می‌گیرید ویلای کلنگی خویش را به ویلایی شیک و لوکس بدل سازید معامله را برده‌اید، به چند دلیل:
1- رسیدن به سودی مناسب
خوب می‌دانیم یک ویلای کلنگی تنها به قیمت زمین خام فروخته می‌شود و خود بنا ارج و قرب چندانی ندارد و تنها غرض آن کس که چنین ملکی را خریداری می‌کند ساخت یک ویلای جدید است. این درحالی است که شما برای خرید هر ویلایی در شمال ناگزیرید قیمت زمین را بپردازید و ارزش بنا را نیز متقبل شوید، با یک حساب سرانگشتی متوجه می‌شویم با این کار متضرر خواهید شد، اما چنان‌چه با مشارکت در ساخت ویلا، بازسازی ملک خویش را انجام دهید بر ارزش آن افزوده‌اید و زمینه رسیدن به سود بیشتر را فراهم کرده‌اید.
2- حصول زود هنگام نقدینگی
آن‌ها که ویلای کلنگی داشته‌اند خوب می‌دانند فروشش چه کار سخت و مشقت‌زایی است در حالی که صاحبان ویلاهای نوساز به سادگی ویلای خویش را به فروش می‌رسانند. اگر برای حصول به نقدینگی و تبدیل ملک خویش به پول نقد عجله دارید بهترین روش، مشارکت در ساخت ویلاست.
3- افزایش استحکام ویلا و ارتقای زیبایی آن
ویلاهای کلنگی عموما به 20 تا 25 سال پیش بر می‌گردند و بدیهی است که روش‌هایی که در گذشته به هنگام ساخت چنین ویلاهایی به کار گرفته شده‌اند امروزه جای خود را به مدرن‌ترین متدها و با ارزش‌ترین شیوه‌ها داده‌اند. خوب می‌دانیم سخت‌گیری‌هایی که این روزها در ساخت ویلاها و دیگر ساختمانها اعمال می‌شوند همچون مقاومت خاک، کاربری زمین، مصالح استفاده شده و... در گذشته غایب بوده‌اند. مزایای تخریب یک ویلای کلنگی، محدود به مقاومت سازه نمی‌شود بلکه زیبایی ویلا را هم تحسین برانگیز و خیره کننده می‌نماید، واضح است که نمای یک ویلای کلنگی با ویلایی نوساز قابل قیاس نخواهد بود.
چرا مشارکت در ساخت ویلا مقرون به صرفه است؟
در شمال روش‌های ویلا دار شدن تنها پرداخت نقدی هزینه نیست و روش اقساطی نیز موجود است، به این صورت که خریدار 40 تا 60 درصد هزینه ویلا را همان ابتدا به صورت نقد پرداخت می‌کند حال آن که مابقی را در قالب 3 تا 6 چک یک ماهه به فروشنده تحویل می‌دهد در مقابل فروشنده نیز قیمت ویلا را ده درصد بیش از شرایط نقدی تعیین می‌کند.
با این که خرید ویلای شمال به صورت اقساطی دارای مزایای سودمند و غیرقابل اغماضی است اما احداث مشارکتی ویلا برای آنان که پول کمتری در چنته دارند انتخاب شایسته‌تری به نظر می‌رسد ضمن این که ویلا به سلیقه مالک و مطابق با نیاز او احداث می‌گردد. برخی بر این باورند که هزینه ساخت ویلای شمال در این روش با کاهش 20 تا 40 درصدی همراه است که به نوبه خود ارزان‌ترین روش رسیدن به ویلایی نو می‌باشد.
قبل از مشارکت در احداث ویلا بخوانید
اگر قرار است زمینی را در شمال خریداری کنید و آن را به سازنده‌ای خوش اعتبار و مجرب بسپارید می‌بایست از کیفیت زمین اطمینان حاصل نمایید و با اخذ استعلام از اداره کل راه و شهرسازی استان مطمئن شوید زمین مذکور دارای مجوز ساخت است. برای این که به عنوان مالک زمین با سرمایه‌گذار و سازنده درگیر مشکلات حقوقی در آینده نشوید بایستی بر نکات مهم مشرف بوده و با اصول شراکت در احداث ویلا کاملا آشنا باشید.
برخی از سازندگان درایت و ذکاوت خویش را بکار می‌گیرند و قرارداد را به نحوی تنظیم می‌کنند که در صورت بروز هر مشکلی بتوانند به سادگی خود را کنار کشیده و از زیر بار وظایفشان شانه خالی کنند، بنابراین زرنگ باشید و با فراست تنظیم قرارداد را انجام دهید، هرگز قراردادی که غرایض سازنده با جزئیات قید نشده امضا ننمایید، ضمن این که تجربه ثابت کرده شراکت با یک سازنده بهتر از چند سازنده است. اگر در این زمینه از تجرب کافی بی‌بهره‌اید پیشنهاد می‌کنیم از یک کارشناس خبره در این زمینه استفاده کنید.
به این نکته دقت داشته باشید که تمام هزینه‌های مربوط به تراکم، پروانه ساختمانی، عوارض شهرداری، هزینه نقشه کشی و محاسبات مهندسی مربوطه بر عهده سازنده است نه مالک.
از آن جا که اقاله و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، پس از این که عملیات تخریب آغاز شد تقریبا غیرممکن محسوب می‌شود بنابراین قرارداد را هوشمندانه تنظیم نمایید تا چنین مشکلی برایتان پیش نیاید.
قدرالسهم طرفین باید به دقت تعیین گردد معمولا قدرالسهم را بر اساس هزینه ساخت و قیمت عرضه تعیین می‌کنند. باید در قرارداد قید گردد که در صورت بروز مشکلات غیرمترقبه امکان مذاکره مجدد وجود دارد. با پایان یافتن هر مرحله از ساخت و تأیید صحت و اثبات استاندارد بودن آن، باید آن را به اطلاع مالک رساند.
پس از آن که ویلا تکمیل شد نیاز است تعیین گردد هزینه‌های مرتبط با نگهداری و شارژ ویلا بر عهده چه کسی است، از طرفی بر سر هزینه‌هایی همچون مالیات و انشعابات برق و گاز نیز باید طرفین به توافق برسند. تقسیم نامه که شرایط حق فروش هر یک از شرکا را تعیین می‌کند باید صراحتا مشخص و تنظیم گردد. حق و حقوق مالک بایستی کاملا دقیق مشخص شود تا در صورت کوتاهی سازنده، مالک بتواند به صورت قانونی ماجرا را پیگیری کند.
توصیه مهم؛
توصیه می‌شود برای مشارکت در ساخت به جای تمرکز بر اعیان و متراژ بیشتر، با سازنده‌ای خوش نام و دارای اعتبار قرارداد منعقد کنید تا در انتها دچار گرفتاری و دردسرهای احتمالی ساخت، تحویل ملک و سند نشوید.
سهم مالک و سازنده در مشارکت ساخت ویلا چگونه تعیین می‌گردد؟
بر حسب میانگین قیمت هر مترمربع از ویلای نوساز احداث شده در منطقه مورد نظر، سهم مالک و سازنده را مشخص می‌نمایند. بر اساس قیمتی که برآورد می‌گردد سهم مالک و سازنده می‌تواند 50-50، یا 55-45 به نفع مالک و یا حتی 60 به 40 برای مالک باشد. بهتر است در پایان این بحث اشاره‌ای هم به هزینه بلاعوض داشته باشیم، چنین هزینه‌ای که از همان ابتدای امر از سمت سازنده به مالک پرداخت می‌گردد با این مقصود است که پس از تخریب بنا (در صورتی که مالک ویلایی کلنگی داشته است)، مالک بتواند مکانی را برای اسکان موقت خویش در نظر بگیرد.
دو سوال در خصوص کمسیون یا همان اجرت دلال در قرارداد مشارکت در ساخت مطرح است.
1- کمسیون مشارکت در ساخت چه قدر است؟
2- کمسیون مشارکت در ساخت به عهده سازنده است یا مالک؟
در پاسخ به سوالات فوق باید گفت اتحادیه مشاورین املاک مبلغ و نرخی برای کمسیون قرارداد مشارکت در ساخت مشخص نکرده است و درصد این مبلغ توافقی است.
عده‌ای از مالکین بر این عقیده‌اند چون مشاور و دلال برای سازنده ملک پیدا می‌کند و کلیه هزینه‌های قرارداد و بعد از قرارداد به عهده سازنده است پس کمسیون مشارکت نیز به عهده سازنده است، از سوی دیگر چون واسطه یا همان مشاور نقش تامین کننده زمین برای سازنده را دارد به طور معمول مطالبه‌ای نیز از مالک ندارد.
مبلغ کمسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟
- کمسیون مشارکت در ساخت در مناطق مختلف کشور بسته به ارزش ملک کمی متفاوت است، به صورت میانگین در بعضی موارد متری یک میلیون تومان از ارزش ملک (زمین) خواهد بود، یا 1% از مجموع ارزش زمین و آورده سازنده (هزینه ساخت) به عنوان حق‌الزحمه یا کمسیون مشاور املاک در بحث مشارکت در ساخت خواهد بود.
- شرایط 2: در بعضی موارد متراژ کل زیر بنای مفید ضرب در قیمت روز سازه می‌گردد و در نهایت 0/5% از هر یک از طرفین قرارداد به عنوان اجرت یا کمسیون مشارکت در ساخت دریافت می‌گردد.
توجه؛ دیده شده بسیاری از مالکین مغبون شده و شکایاتی در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت مطرح داشته‌اند و یکی از دلایل آن تنظیم قرارداد به نفع سازنده از سوی مشاورین بوده و باعث آن پرداخت نکردن کمسیون به مشاور از سوی مالک زمین و گرایش مشاور به سمت سازنده جهت دریافت کمسیون و در اصطلاح به سمت سازنده غش کرده است.
نکته: درست است مبلغی مشخص برای کمسیون مشاور در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین نشده اما به طور عرف دو طرف معامله بهتر است در این سهم نقش داشته باشند تا خدای ناکرده مشاور نمک گیر یکی از طرفین قرارداد نشود و در زمین او و به نفع او بازی نکند.
ثبت قرارداد مشارکت در ساخت:
آیا نیاز است قرارداد مشارکت در ساخت حتما در دفتر خانه ثبت شود؟
سوالی که بسیار مطرح می‌شود! در پاسخ، با ما همراه باشید.
این سوال و دغدغه بیشتر از سوی سازندگان عنوان می‌شود، در پاسخ باید گفت نیازی به ضرورت ثبت قرارداد در دفترخانه نیست و در زیر به مزایا و معایب ثبت قرارداد مشارکت در ساخت می‌پردازیم.
مزایای ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در دفترخانه:
ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی موجب می‌شود اگر طرف مقابل به تعهد خود عمل نکرد، شما می‌توانید از طریق اداره اجرای ثبت، الزام طرف مقابل به اجرای تعهد را مطالبه کنید.
توجه: توصیه نمی‌شود قرارداد مشارکت در ساخت به طور کامل در دفتر اسناد رسمی ثبت گردد! می‌پرسید چرا؟
داشتن هزینه سنگین ثبت قرارداد در دفترخانه
اختصار در نگارش مفاد، موارد و شروط تعهد طرفین
موارد فوق جزو معایب نگارش قرارداد مشارکت در ساخت در دفتر اسناد رسمی شناخته می‌شوند.
موارد معمول انتقال سند در پروژه‌های مشارکت در ساخت چگونه است؟
- روش اول: در انتهای کار با چک تضمینی مالک به سازنده انتقال می‌یابد.
- روش دوم: در ابتدای کار با چک تضمینی سازنده از مالک به سازنده انتقال می‌یابد.
- روش سوم: با توجه به پیشرفت کار به صورت مرحله‌ای انتقال سند از مالک به سازنده انجام می‌گیرد.
در رابطه با مشارکت در ساخت باید خاطر نشان کرد که اگر تمام مالکین یک ساختمان موافق ساخت بوده و تنها یک مالک مخالف باشد، نمی‌توان ساخت را انجام داد و حتی از نظر قانونی هم قابل اجرا نخواهد بود.
فقط در صورتی امکان ساخت با یک مخالف وجود دارد که ثابت شود وضعیت ساختمان از لحاظ امنیت جانی برای ساکنان آن مخاطره آمیز بوده و احتمال ریزش داشته باشد.
پیشنهاد مشاور:
بخشی از قرارداد مشارکت در ساخت که طرفین تعهدات روشن و مشخصی دارند را در دفتر اسناد رسمی ثبت نمایند، اما نیاز است قرارداد عادی کامل و جامعی که در برگیرنده همه مسایلی که امکان اختلاف در آن وجود دارد را در آن پیش بینی و درج نمایند، چون چنین توضیحات و تعهدات کامل در قراردادهای دفتر اسناد رسمی وجود ندارد و باید در قرارداد عادی در دفتر املاک بین طرفین و مشاور با حضور شهود ثبت گردد.
صحبت پایانی
چنان‌چه ویلایی کلنگی در شمال دارید یا زمینی خام، می‌توانید با استفاده از "مشارکت در ساخت" با کمترین هزینه آن را به ویلایی بی‌بدیل تبدیل سازید، به سود برسید و از زیبایی ویلای حاصله لذت ببرید.