مشاعات ساختمان چیست و چه کاربردهایی دارد؟

مشاعات ساختمان به زبان ساده

قانون مشاعات ساختمان
اگر آپارتمان‌نشین هستید و یا در ساختمان‌های چند طبقه زندگی می‌کنید بی‌تردید بارها و بارها با واژه مشاعات ساختمان مواجه شده‌اید و به کررات چنین نامی را شنیده‌اید. این که مشاعات ساختمان بر چه مفهومی دلالت دارد و از چه مضمونی حکایت، در ادامه مفصلا تشریح خواهد شد. کافی است تا پایان با بانیان مسکن (مشاور شما در خرید و فروش ویلا در شمال) همراه باشید.

بخش خصوصی و مشاعات ساختمان
قانون مالکیت را همه می‌شناسیم، قانونی که ما را به عنوان مالک یک ملک به رسمیت می‌شناسد و اجازه می‌دهد به فراخور آن عملیاتی را آزادانه انجام دهیم یا اجرای فعالیت مدنظرمان را عملی سازیم.

موضوع از این‌جا شروع می‌شود که مالکیت آپارتمان‌ها عموما بر دو شکل است، ممکن است شما مالکیت خصوصی داشته باشید (مالک بخش‌های اختصاصی یک آپارتمان)، به عبارتی مالک بخش‌هایی که مختص شما هستند، یا این که قسمت‌های مشترک آپارتمان تحت مالکیتتان باشند که با نام مشاعات ساختمان معرفی می‌شود.

بهتر است بحث را کمی شفاف‌تر توضیح دهیم، زمانی که ملکی را خریداری می‌کنید و یا به اجاره آن می‌پردازید آن ملک دارای بخش‌هایی است که انحصارا در تصرف شماست و جز شما کسی نمی‌تواند بدون اجازه به آن‌ها دسترسی داشته باشد و یا آن‌ها را بکار بگیرد. از جمله این بخش‌های اختصاصی می‌توان به اتاق‌ها، آشپزخانه و سالن پذیرایی اشاره نمود و از پارکینگ و حتی انبار در صورتی که صراحتا در سند قید شده باشد خصوصی هستند یاد کرد.

بحث کمی چالشی می‌شود زمانی که نام مشاعات ساختمان به میان می‌آید، مقاله را با این سؤال پیش می‌بریم که مشاعات ساختمان به چه معناست؟

مشاعات ساختمان به چه معناست؟

اذعان نمودیم بخش‌های خصوصی ساختمان تکلیفشان روشن است و از آن‌جا که در سند کاملا قید شده‌اند، بحثی پیرامونشان نیست اما بخش‌های مشترک ساختمان و به اصطلاح مشاعات ساختمان کمی چالش برانگیزند و اختلاف نظرهایی بر سرشان وجود دارد.

نخست به این مسئله بپردازیم که چه قسمت‌هایی از ساختمان را با نام مشاعات می‌شناسند و بخش‌های مشترک نام‌گذاری می‌کنند؟

چه قسمت‌هایی از ساختمان را با نام مشاعات می‌شناسند؟

مشاعات ساختمان که همان بخش‌های مشترک ساختمان نام دارد، به قسمت‌هایی گفته می‌شود که تمام اهالی آپارتمان و ساختمان مجازند از آن استفاده کنند، بدیهی است درسند مالکیت این قسمت‌ها تحت مالکیت هیچ فردی نیست و استفاده از آن برای همه اهالی ساختمان آزاد است.

از جمله قسمت‌هایی که نامشان در مشاعات ساختمان به ثبت رسیده، پشت بام، آسانسور، درب ورودی ساختمان، راهرو، زمین ساختمان، پاکینگ‌های اضافی که در ساختمان قرار دارند، باغچه، حیاط، لابی ساختمان، شوفاژخانه، تأسیسات و انشعاباتی که به صورت مشترک هستند، پله‌ها، آسانسور و پنجره‌های راهرو می‌باشند.

اما سؤالی که مطرح می‌شود این است که چه کسی مسئول این قسمت‌هاست، چه کسی می‌بایست تعمیر این بخش‌ها را بر عهده بگیرد و هزینه‌های مربوطه را پرداخت نماید؟ 

در پاسخ به این سؤال باید بگوییم که همه ساکنان یک ساختمان در این امور سهیمند و نیاز است بر اساس متراژ واحد مسکونی تحت مالکیتشان بخشی از هزینه را پرداخت نمایند. در واقع همه ساکنین هزینه‌های مربوطه را در اختیار مدیر ساختمان قرار می‌دهند تا مدیر بتواند به تعمیر و بازسازی مشاعات ساختمان در زمان مقرر بپردازد.

سؤالی که این جا مطرح می‌شود این است که در صورت امتناع یکی از اهالی ساختمان از پرداخت هزینه‌های تعیین شده، چکار می‌توان کرد و آیا راهی برای پیگیری این مسئله وجود دارد؟
پاسخ مثبت است، در مواردی که فرد از مشاعات ساختمان استفاده می‌کند اما حاضر نیست هزینه‌ها را تقبل کند و آن‌ها را به موقع بپردازد، این مسئله از طریق شورای حل اختلاف قابل پیگیری و رسیدگی است. نکته‌ای که ذکر آن ضروری به نظر می‌رسد این است که چنان‌چه در اثر بی‌توجهی واحدی خاص، مشاعات ساختمان نیاز به تعمیر پیدا کرده باشند آن‌گاه هزینه مورد نیاز تنها از همین واحد اخذ می‌گردد و ساکنین دیگر واحدها نقشی در خسارت وارده نداشته‌اند ملزم به پرداخت هزینه هم نخواهند بود.

مهم‌ترین نکات استفاده از مشاعات ساختمان

استفاده از مشاعات ساختمان برای همه افراد بلامانع است اما باید توجه داشت ساکنان همه واحدها نیاز است قوانین مشاعات ساختمان را تمام و کمال رعایت کنند. به عبارتی از بخش‌های مشترک ساختمان می‌بایست به گونه‌ای استفاده شود که هیچ مزاحمتی برای ساکنان دیگر واحدها ایجاد نشود، در صورت عدم رعایت این امر، دیگر واحدها می‌توانند اعتراض کنند و از شرایط پیش آمده گله‌مند باشند.

هر آن‌چه آزار دیگر واحدها را به دنبال داشته باشد از نگهداری حیوان در بخش‌های مشترک ساختمان گرفته تا قرار دادن زباله و پخش بوی بد در کل ساختمان، کاملا ممنوع می‌باشد و در صورت عدم رعایت آن، به این مسئله رسیدگی می‌شود.

مشاعات ساختمان دارای امکاناتی هم‌چون آب و برق می‌باشند بدیهی است این امکانات برای همه واحدها در نظر گرفته شده‌اند و نمی‌توان استفاده خصوصی و انحصاری از آن‌ها داشت، چنین کاری خلاف قوانین وضع شده است.

در مهمانی‌ها و شلوغی‌ها چنان‌چه یکی از واحدها درصدد است از پارکینگ‌ها استفاده کند می‌بایست قبل از آن با ساکنان دیگر واحدها هماهنگی‌های لازم را انجام دهد و رضایت آن‌ها را اخذ کند. لازم به توضیح است که هیچ واحدی نمی‌تواند بخش‌های مشترک را بدون هماهنگی متحول کند و تغییر دهد، به عنوان نمونه هیچ واحدی نمی‌تواند رنگ راهروها را آن‌طور که مایل است عوض کند چرا که مشاعات ساختمان بخش انحصاری و تحت مالکیت واحد خاصی نیستند و تمام ساکنان به یک اندازه در آن شریک و سهیمند.

نقشه این قسمت از ساختمان را هم نمی‌توان دست زد یا عوض کرد، این کار نیز مخالفت و اعتراض دیگر ساکنان را به همراه خواهد داشت و کاملا ممنوع است.

کارهایی مانند صاف‌کاری در بخش‌های مشترک ساختمان و یا اجرای اموری که همراه با صداهای آزار دهنده است باز هم با برخورد جدی مدیریت ساختمان همراه خواهد بود.

و اما تصرف مشاعات ساختمان
قانون مشاعات ساختمان صراحتا اعلام می‌کند تصرف در بخش‌های مشترک ساختمان کاملا ممنوع است و غیرقابل انجام. به عبارت بهتر، این بخش‌ها را نمی‌توان به فرد خاصی واگذار کرد مثلا نمی‌توان پارکینگ را به فرد دیگری واگذار کرد مگر این که قبل از انجام این کار با ساکنان همه واحدها توافق‌های لازم به عمل آمده باشد و قانون مشاعات ساختمان نیز این اجازه را داده باشد، تنها در این صورت است که بخش‌های مشترک ساختمان را می‌توان در اختیار دیگر افراد هم قرار داد یا به فروش چنین افرادی رساند.

صحبت پایانی
مشاعات ساختمان نقطه مقابل بخش‌های خصوصی ساختمان قرار دارد، مشاعات ساختمان حاکی از قسمت‌هایی است که متعلق به تمام اهالی ساختمان می‌باشد و همه افراد ملزم به رعایت قوانین مرتبط با آن می‌باشند. تنها زمانی از بحث مشاعات جدا خواهید بود که یک ملک کاملا شخصی همانند یک ویلا در شمال خریداری نمایید.