فروش ویلا در شمال، بانیان مسکن
خرید ویلا در شمال، فروش ویلا در بهترین مناطق

انواع سند ملک و تفاوت‌ اسناد ملکی

مروری بر انواع سند ملکی

آن‌چه در این مقاله از نظر خواهیم گذراند، انواع سند ملکی است. با ما باشید تا از سند مشاع بگوییم و سند تک برگ را از نظر بگذرانیم، سند تفکیکی را تشریح کنیم و سند عرصه و عیان را مرور نماییم. دعوت می‌کنیم تا انتها بانیان مسکن را همراهی نمایید.

در این قسمت انواع سند زمین در شمال را با هم مورد بررسی قرار می‌دهیم.

منظور از سند زمین چیست؟

سند زمین همان سند ملک است که در بحث املاک از سند زمین کم‌تر استفاده می‌شود و بیشتر واژه سند ملک به دلیل وجود زمین و بنای احداثی یا همان ویلا شناخته می‌شو

 

خرید انواع ویلاهای ساحلی در شمال

تعریف و اهمیت سند

در قانون مدنی سند به عنوان دومین دلیل از دلایل اثبات دعوی نام برده شده است، ماده 1284 قانون مدنی سند را چنین تعریف کرده است.

سند نوشته‌ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد، یعنی هم مدعی و هم طرف مقابل او می‌تواند از سند به عنوان دلیل در دادگاه استفاده نماید، خصیصه نوشته بودن سند و دقتی که در تنظیم آن می‌گردد باعث شده تا امروز سند به عنوان رایج‌ترین وسیله برای تنظیم روابط حقوقی افراد و شایع‌ترین دلیل در تمامی مراجع اداری و قضایی، همچنین در رابطه با معاملات ویلا در شمال می‌باشد.

انواع سند
قانون مدنی سند را به دو دسته سند رسمی و سند عادی تقسیم کرده است.

سند رسمی

سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد.


شرایط رسمی بودن سند:

  • سند توسط مامور رسمی تنظیم اسناد تهیه شود.
  • مامور دارای صلاحیت تنظیم آن باشد.
  • سند با رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد.

سند عادی

نوشته‌هایی که افراد با یکدیگر برای تنظیم امور جاری‌شان تنظیم می‌کنند و فاقد هر یک از شرایط سه‌گانه مذکور که برای سند رسمی لازم است باشند، سند عادی محسوب می‌شوند.

 
مزایای اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی

  1. برای سند رسمی می‌توان بدون نیاز به حکمی از محاکم دادگستری، از همان دفترخانه تنظیم کننده تقاضای صدور اجراییه نموده و از طریق اجرای ثبت مفاد آن را اجرا نمود، اما برای اجرای اسناد عادی حکم دادگاه لازم است.
  2. تاریخ تنظیم سند رسمی هم نسبت به طرفین تنظیم کننده سند و هم نسبت به اشخاص ثالث موثر است، در صورتی که تاریخ اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث موثر نیست.
  3. اسناد عادی را از سه طریق می‌توان مورد خدشه قرار داد.

الف؛ انکار
ب؛ تردید
ج؛ جعل

اما در مورد اسناد رسمی فقط ادعای جعل قابل طرح است و اظهار انکار و تردید علیه سند رسمی پذیرفته نمی‌شود و این حاکی از اعتبار بیش‌تری است که قانون‌گذار برای سند رسمی قایل شده است.
۴- در صورت مفقود شدن سند رسمی تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است ولی در مورد گم شدن سند عادی این‌طور نیست.
۵- در دعاوی که مستند به سند رسمی باشد خواهان می‌تواند بدون پرداخت خسارت احتمالی تقاضای تامین خواسته نماید و دادگاه مکلف به قبول آن است، اما در صورتی که همین دعوا مستند به سند عادی باشد خواهان مکلف است خسارتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد آید نقدا به صندوق دادگستری واریز نماید تا تامین خواسته صادر گردد.

مواردی که سند عادی اعتبار سند رسمی را پیدا می‌کند

در دو حالت به شرح زیر اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را می‌یابند.

  1. اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده، صدور آن را از جانب خود تایید کند.
  2. در دادگاه ثابت شود شخصی که سند را مورد انکار قرار داده در حقیقت سند را مهر یا امضا کرده است.

اسناد مالکیت معارض؛
هرگاه نسبت به یک ملک دو‌بار سند صادر شده باشد مثل این که دو نفر درخواست ثبت ملکی را داده و اداره ثبت برای هر دو نفر نسبت به این ملک سند صادر کرده باشد، آن سندی که تاریخ ثبت آن موخر باشد را سند مالکیت معارض گویند.

سندی که تاریخ ثبت آن مقدم است تا موقعی که با حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته می‌شود و انجام معامله نسبت به آن با قید صدور سند مالکیت معارض در متن سند بلااشکال است، اما سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی بر صحت آن صادر نگردیده است بی‌اعتبار بوده و انجام معامله نسبت به آن ممنوع می‌باشد.

به هر حال در مورد اسناد مالکیت معارض، مقررات دقیقی پیش‌بینی شده که از طریق هیات نظارت، شورای‌عالی ثبت و بالاخره حکم دادگاه مساله تعارض از بین می‌رود.

ثبت ملک غیر

طبق مواد (105-106-107-108-109) قانون ثبت، اشخاص زیر کلاهبردار محسوب می‌شوند و در مورد خرید ویلا و حتی فروش ویلا در شمال باید مراقب کلاهبرداران بین المللی و حرفه‌ای بود.

  • مالکینی که پس از انتقال ملک خود یا علم به سلب مالکیتشان درخواست ثبت آن ملک یا صدور سند مالکیت نمایند و یا با وجود اخطار اداره ثبت برای تصدیق حق طرف حاضر نشوند.
  • وراثتی که با علم به انتقال ملک وسیله مورث و یا سلب مالکیت مورث درخواست ثبت آن را به نام خود یا درخواست صدور سند مالکیت آن را به نام خود نمایند و یا با وجود اخطار اداره ثبت برای تصدیق حق طرف حاضر نشوند.
  • کسانی که به عنوان امین یا قاسم مقام مالک متصرف ملک او بوده‌اند و آن را با نام خود ثبت کنند.
  • کسانی که به عنوان امین یا قاسم مقام مالک متصرف ملکی بوده و با تبانی موجب شوند که ملک به نام ثالثی ثبت شود.
  • کسانی که متصرف ملکی نبوده‌اند و با صحنه سازی خود را متصرف قلمداد نموده و تقاضای ثبت آن را کرده‌اند.

مروری بر انواع سند ملکی

سند ملک چند نوع دارد و تفاوت‌هایشان از چه قرار است؟

نام سند ملک به چشممان تکراری است، باری این عامل را به فال نیک می‌گیریم و خود را در این مقاله گره می‌زنیم به سند که هویت و شناسنامه هر ملک و ویلایی است.

بارها برایمان پیش آمده به قصد خرید ویلا راهی بنگاه‌های معاملاتی می‌شویم اما خود را عاجز می‌یابیم در تشخیص صحت سند ملک و تردید می‌کنیم ویلای پیش رو را خریداری کنیم یا از تهیه آن اجتناب ورزیم. بی‌تردید بسیاری از مسائل حقوقی در زمینه املاک حول سند می‌چرخد و سند، نقش تعیین کننده‌ای در برد و باخت یک معامله ایفا می‌کند.

با این مقدمات به سراغ مبحث اصلی می‌رویم و انواع سند ملک را تشریح می‌نماییم.

از میان انواعی که برای سند ملک بر شمرده‌اند، ما نوک پیکان را به سوی مهم‌ترین‌هایش دراز کرده‌ایم و برآنیم آن‌ها را از نظر بگذرانیم. لختی با ما همراه باشید.

سند عرصه و اعیان

اگر از خریداران مسکن و ملک در کلان‌شهرهایی چون تهران باشید بی‌تردید بارها و ماه‌ها، چنین نامی را شنیده‌اید. مروری بر واحدهای عرضه شده در تهران و دیگر شهرهای بزرگ، حاکی از آن است که بخش اعظمی از واحدها در این مناطق، از نوع آپارتمانی هستند (دلیلش به گران بودن زمین بر می‌گردد به عبارتی سازندگان و انبوه سازان ترجیح می‌دهند در کمترین فضا، برج‌های بلند و کوچک متراژ احداث کنند)، که ساختشان در زمین‌هایی با وسعت معین صورت می‌گیرد. چنین واحدهایی دارای سند عرصه و اعیان هستند. سؤالی که در این جا مطرح می‌شود این است که سند عرصه چیست و سند اعیان کدام است؟ 

اینکه سند عرصه و اعیان چیست؟ را در مقاله دیگری توضیح داده ایم که توصیه می کنیم حتما بخوانید

 

سند شش دانگ چیست؟

ناگفته پیداست واژه شش دانگ به مالکیت تمام و کمال اشاره دارد، به عبارتی زمانی که نام سند شش دانگ مطرح می‌شود، مقصود سندی است که تماما به نام یک شخص می‌باشد و فرد دیگری در مالکیت آن ملک، شریک نیست.

از معتبرترین سند ملکی، سند شش دانگ است که در میان همگان به رسمیت شناخته می‌شود و در تمام مراکز دارای اعتبار است. پیش‌تر در خصوص سند شش دانگ و علت این نام‌گذاری صحبت کرده‌ایم، بار دیگر تأکید می‌کنیم واژه شش دانگ به معنای شش جهت است و این گونه برداشت می‌شود که تمام جهات یک ملک از شمال و جنوب تا غرب و شرق و بالا و پایین ملک را در بر می‌گیرد و فرد دیگری در این ملک سهم و نقشی ندارد.

(یادمان باشد دو واژه بالا و پایین، طبقات بالایی و زیر زمین ملک را نشانه می‌گیرند و مقصود از این دو کلمه فضای بالا و پایین ملک است).

 

سند تفکیکی

تفکیک در لغت به معنای جدا شده می‌باشد و اسناد و سند تفکیکی به معنای تقسیم ملک و املاک بین شرکا و خویشان می‌باشد.

این نوع سند ملک، بر خلاف سند شش دانگ، سندی است که برای املاکی با چند قسمت که هر قسمت در اختیار یک مالک است، در نظر گرفته می‌شود. قسمت‌های تقسیم شده این ملک هر کدام دارای یک سند می‌باشند، سندهایی که از هم تفکیک شده و اطلاعات صاحبان و مالکان هر قسمت را در بر می‌گیرند.

لازم به توضیح است که هر کدام از سندهای مذکور از نظر حقوقی کامل مطمئن بوده و قابل استناد هستند و تنها در موارد مشارکتی و برای املاکی که مشترک خریداری می‌شوند، استفاده می‌گردند.

سند تک برگ

قدیم‌ترها، هر ملک دارای سندی بود که برخی آن را دفترچه‌ای می‌خواندند و گروهی نامش را چند برگ می‌گذاشتند. در حالی که سندهای قدیمی حاصل گردآوری چندین برگ در کنار هم بودند، سندهای امروزی تنها یک برگ را شامل می‌شوند.

این نوع سند ملک، از سوی نهادهای رسمی کشور طراحی شده و به تایید رسیده‌اند، لذا به همراه داشتن آن‌ها نشان می‌دهد آن چه در دست داریم کاملا رسمی است و می‌توان به آن استناد کرد. طراحی این نوع سند ملکی به نحوی رقم خورده که در وهله اول می‌توان آن چه در آن درج شده است را به سهولت و راحتی خواند و در گام بعد، اصالتش را تأیید نمود و از صحت و سقمش خاطر جمع شد.

مزایای سند تک برگ

از جمله مزایایی که برای سند تک برگ برشمرده‌اند این است که می‌توان به سادگی آن را نزد خود نگه داشت، ضمن این که امکان گم شدن صفحاتش بسیار کم‌رنگ است.

سند تک برگ

سند تک برگ مشاع

سند تک برگ همان طور که می‌دانید نوع به روز شده سند مالکیت قدیمی است که به صورت دفترچه‌ای و ... بوده‌ و حال به صورت تک برگ پشت و رو اطلاعات ثبتی ملک در آن قید شده است.
مشاع هم به معنای مشترک است که در عرصه سند به زمین و ملکی که دارای شریک است طلقی می‌گردد.
سند تک برگ مشاع به سندی به روز شده که چند نفر با هم در سهم آن شریک هستند می‌گویند که بیشتر به زمین‌های چند هکتاری منتصب است.
به طور مثال؛ نوع و میزان مالکیت در سند تک برگ مشاع برای 545 سهم مشاع از 100000 سهم عرصه و عیان است.

 

سند شورایی

سندی است که بعد از توافق و عقد قرارداد و قولنامه در کاغذ عادی یا چاپی در بنگاه مربوطه به تایید مهر و امضا شورای محلی که ملک در آن واقع شده انجام می‌گیرد.

در واقع تبدیل سند شورایی به سند شش‌دانگ تک برگ هم امکان پذیر است، به شرطی که مراحل و مسیر قانونی را طی کنید.

سند مشاع

این بار با سندی روبرو هستیم که مشاع نام می‌گیرد. نخست مشاع را از نظر لغوی زیر ذره بین می‌بریم و سپس پیرامون سند ملکی مشاع به بحث می‌نشینیم.

مشاع در لغت یعنی شراکت. درست زمانی که ملکی دارای چندین مالک است، سندی که برایش در نظر گرفته می‌شود، مشاع خطاب می‌گردد. زمانی که سند را میان چندین شریک، به نوعی تسهیم می‌کنند و به اشتراک می‌گذارند، سند ملک در زمره سند مشاع قرار می‌گیرد.

تفاوت سند مشاع و سند تفکیکی

لازم به توضیح است که در مواردی که سند ملک از نوع سند مشاع است، تمام قسمت‌های مربوط به آن ملک، متعلق به تمام شرکاء می‌باشد (این مهم‌ترین تفاوتی است که می‌توان میان سند مشاع و سند تفکیکی برشمرد چرا که در نوع تفکیکی هر مالک تنها صاحب یک قسمت ملک است).

نکته: با توجه به این که همه شریکان، مالک اصلی همه قسمت‌های این ملک هستند، معامله و خرید و فروش چنین ملکی با اما و اگرهای بیشتری گره خورده و نیازمند توجه دقیق‌تری است.

سند بنچاق

باز هم پای گذشته در میان است، مدتی است مدیریت اسناد به صورت الکترونیکی صورت می‌گیرد و همه امور یک‌ پارچه و از قاب رایانه، اتفاق می‌افتند. اگر کمی به عقب برگردیم، زمانی که از الکترونیکی شدن خبری نبود، قراردادها به صورت دستی و به شکل توافقی میان گروهی از افراد ثبت و تایید می‌شدند.

زمانی که قراردادهایی را می‌نوشتند برای آن که مهر تایید پای آن بزنند و صحتش را به تایید برسانند نزد عالمان و صاحب نظران می‌رفتند و لحظه‌ای که نوشته‌های مکتوب را به تایید این افراد می‌رساندند آن سند، از نظر همگان مقبول و پذیرفتنی بود. به زعم این که تعداد این نوع سند ملکی رو به نزول است با این حال کماکان در مناطقی رایج است و نزد مراجع قانونی قابل استناد قلمداد می‌شود.

سند رهنی

سند رهنی چون در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‎گردد یک سند رسمی است و به فردی که ملکش در گرو یا وثیقه‎ بانک قرار می‌دهد راهن گویند، به بانک یا موسسه‎ مالی اعتباری که ملک را گرو می‎گیرد مرتهن و املاکی که در گرو قرار می‌گیرد عین مرهونه و به قراردادی که برای این منظور نوشته می‎شود رهن اطلاق می‌گردد.

گاها برای خرید واحدهای مسکونی به حمایت و تسهیلات بانکی نیاز داریم، این موضوع را در سوالی با عنوان این که آیا با وام اوراق مسکن می‌توان صاحب ویلا در شمال شد توضیح داده‌ایم.
به عبارتی لازم است سند ملک را در رهن بانک بگذاریم تا بتوانیم از ظرفیت‌های بانکی بهره‌مند گردیم. این سند تا اتمام اقساط بانک در تصرف بانک باقی می‌ماند و امکان آزاد کردنش میسر نیست.
چنان‌چه دریافت کننده تسهیلات از پرداخت اقساط وام عاجز باشد، امکان پس گرفتن سند وجود نخواهد داشت و بانک می‌تواند آن ملک را صاحب شود.

 

سند رهنی

سند دستدارمی چیست؟

دستدارمی که از آن به عنوان تبر تراشی و کارافه نیز یاد می‌شود از دو کلمه دست و دارمی که در زبان مازندرانی به معنی داشتن و تصرف است بیان می‌گردد که در مجموع دستدارمی نوعی مالکیت و تصرف بر روی زمین‌های کشاورزی در شمال کشور است.
در 100 سال اخیر با توجه به رشد جمعیت ‌‌مهاجرت و نیاز به محصولات کشاورزی شمال کشور، زمین‌های کشاورزی موجود جواب گوی نیاز مردم نبوده و به همین دلیل ملاکین و خوانین تصمیم به گسترش و آباد کردن زمین‌های باتلاقی، جنگل، تالاب و تبدیل آن‌ها به زمین‌های مورد استفاده کشاورزی توسط رعایا و بومیان منطقه (
با استفاده از تراشیدن درختان و .... تبر تراشی) نموده و در ازای زحمات رعیت، حق نسق و کشت را تمام و کمال به آن‌ها واگذار می‌کردند و این واگذاری به صورت دست نویس در برگه‌ای به عنوان سند دستدارمی ثبت می‌گردید.

مالکیت در زمین‌های دستدارمی چگونه است؟
سند مالکیت از آن ملاک (کسی که ملک از آن اوست) و حق زراعت یا همان دستدارمی از آن رعیت می‌باشد.
در قانون دستدارمی حقوق زارعانه و مالکانه موروثی است یعنی از نسلی به نسل دیگر به ارث می‌رسد، از مالک به فرزندانش و از زارع نیز به فرزندانش به ارث می‌رسد.

سند ملکی وقفی؛
شامل ملک و زمینی است که شخصی آن را وقف کرده و اداره اوقاف به عنوان متصدی و بانی، آن ملک را به مدت 99 سال به شخصی دیگر به صورت اقساط واگذار نموده است، شخصی که ملک اوقافی را خریداری کرده می‌بایست سالانه مبلغی مشخص را به اداره اوقاف پرداخت نماید.
چنان چه سند ملکی که عرصه آن وقف شده و شخصی بخواهد در چنین زمینی ساختمان احداث نماید باید عرصه را از متوالی آن اجاره و فقط برای عیان خود سند بگیرد، یعنی از اداره اوقاف استعلام نماید تا مبلغی را نیز به عنوان عوارض به اداره اوقاف از سوی سازنده برای عرصه پرداخت نماید.
در مجموع سند وقفی یا اوقافی سندی است که اختیار تام را از شما سلب داشته و می‌بایست با اجازه اداره اوقاف نقل و انتقال را انجام دهید و سالانه مبلغی را به این اداره پرداخت نمایید و باید گفت ارزش اسناد اوقافی نسبت به اسناد ششدانگ کمتر می‌باشد.

توجه؛ هرگونه خرید و فروش املاک وقفی بدون هماهنگی با اداره اوقاف ممنوع بوده و از نظر قانونی تخلف محسوب می‌گردد.

سند ملکی المثنی؛
سند ملک المثنی سندی است که به هر دلیلی اعم از مفقودی، سرقت، تخریب، آتش سوزی و ... بیش از یک بار صادر شود اطلاق می‌گردد.
در چنین شرایطی صاحب ملک باید با در دست داشتن مدارک مورد نیاز به اداره ثبت منطقه مورد نظر رفته و درخواست سند رسمی المثنی دهد. 

سند ملکی مفروز؛
کلمه مفروز در املاک در مقابل مشاع قرار می‌گیرد و در قانون ثبت به اشخاصی که قصد جدا کردن سهم خود در یک ملک مشاع را دارند مطرح است، در مجموع سند ملک مفروز به اسنادی گفته می‌شود که جمعی از شرکا خواهان جدایی سهم خود از دیگر شرکا شوند و در این شرایط، ملک نسبت به سهم مشاع هر یک از مالکین میان آن‌ها افراز و سند مفروز صادر می‌گردد.

سند ملکی ورثه‌ای؛
بعد از فوت مالک اموال او به وراث خواهد رسید، در این شرایط هر یک از وراث می‌توانند با داشتن مدارک مربوطه به اندازه سهم ارث خود درخواست صدور سند نمایند.

مدارک مورد نیاز جهت صدور سند ورثه‌ای؛

  • تقاضای صدور سند مالکیت
  • گواهی حصر وراثت
  • فرم مالیاتی 19
  • اصل سند مالکیت مورث 

سند ملکی وکالتی؛
سند وکالتی به سندی گفته می‌شود که مالک ملک خود را با یک وکالت نامه محضری به شخص دیگری واگذار کرده و نام آن شخص به عنوان وکیل در سند ثبت می‌گردد.

سند ملکی معارض؛
سند ملک معارض سندی است که برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده دو سند رسمی با نام و تاریخ متفاوت صادر شود اطلاق می‌گردد.
با توجه به تبصره ماده 5 لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبت و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی هر یک از دو سند که تعرض در ملک دیگر داشته باشد باطل می‌داند.  

سند ملکی منگوله‌دار؛
سند ملک منگوله‌دار در واقع سندهایی هستند به صورت دفترچه‌ای و دارای نخ و تکه سرب پلمپ شده هستند، و این پلمپ توسط اداره ثبت جهت تایید صحت آن انجام و آن را به یک سند رسمی قابل اطمینان بدل ساخته است.

سند ملکی مجعول؛
سند ملک مجعول به اسنادی که به اشکال مادی و معنوی جعل در آن‌ها اتفاق افتاده باشد اطلاق می‌گردد.

سند صلح:
سند صلح به سندی گفته می‌شود که برای پایان دادن به اختلاف حقوقی خاص و برای سازش و توافق طرفین به صورت قراردادی مکتوب می‌گردد و انواع مختلفی داشته و در خصوص ملک و املاک به سند صلح عمری شناخته می‌گردد و بیشتر در خصوص راه و ... مطرح می‌گردد.
سند صلح عمری:
به سندی اطلاق می‌گردد که مالک، سند و ملک خود را در دفترخانه به نام شخص دیگری انتقال می‌دهد اما به شرط این که تا زمانی که زنده است بتواند ملک را اجاره و یا از منافع آن بهره‌مند گردد و بعد از فوت ملک مذبور تمام و کمال به شخص به صورت قطعی و ششدانگ انتقال یابد.

سند صد و چهل و هفتی:
به سندی که مالکین با دادن مبایعنامه و یا قولنامه‌های خود به اداره ثبت، درخواست سند مالکیت به نام خود نموده را سند 147 اطلاق می‌گردد.

نوع سند در قیمت گذاری ملک:
ملک‌هایی که دارای اسناد ششدانگ و تک برگ هستند به دلیل اختیار کامل در فروش دارای ارزش قیمتی بالاتری نسبت به ملک‌های مشاع و ملک‌های وکالتی و اوقافی دارند.

کلام پایانی:

موضوع انواع سند ویلا و ملک را مطرح داشتیم و در خصوص هر یک از اسناد ملک جداگانه توضیحات مختصر دادیم تا با شناخت و بررسی دقیق اسناد بتوانید خریدی مطمین و به دور از دردسر و استرس داشته باشید، چنان چه سوالی در خصوص سند ملک داشتید می‌توانید با مشاورین حقوقی بانیان مسکن در ذیل صفحه در قسمت دیدگاه کاربران ثبت و پاسخ سوالات خود را مشاهده نمایید.

دیدگاه‌های کاربران:
ارسال دیدگاه:
لطفا پست الکترونیک صحیح خود را وارد نمائید زیرا بلافاصله پس از انتشار دیدگاه شما، موضوع به وسیله پست الکترونیک به اطلاع شما رسانده خواهد شد.