همه چیز درباره مالیات ملک
مالیات امری بوده که پرداخت آن اجباری است و باعث میشود که بخشی از سود و درآمد جامعه به دولت واریز شود؛ زیرا دولت شرایطی را فراهم کرده است تا اشخاص بتوانند صاحب درآمد و دارایی شوند. درآمد حاصل شده از طریق مالیات به نحوی دیگر برای رفاه جامعه هزینه میشوند. هنگام نقل و انتقال ملک یا سهمیه ارث با کلمه مالیات برخورد کرده‌ایم.
مالیات املاک شاخه‌های مختلفی دارد و داشتن اطلاعات درباره مالیات ملک کمک می‌کند تا با مفاهیم مرتبط با مالیات بیشتر آشنا شویم و بدانیم برای چه چیزی و به چه منظور مالیات می‌پردازیم.
آشنایی با مفاهیم مرتبط با مالیات ملک
گرانترین و ارزان‌ترین مالیات
پیش از شروع به مطالعه متن در مورد مالیات ملک شاید جالب باشد که بدانید کدام یک از کشورها بیشترین میزان مالیات و کدام یک کمترین مالیات را دریافت می‌کنند. در کشورهای توسعه‌یافته و همچنین کشورهای توسعه‌نیافته بخش مهمی از ساختار اقتصادی بر مبنای مالیات بنا شده است. نظام مالیاتی نقشی مهم در تنظیم و سیاست‌گذاری‌های اقتصادی دارد. به دنبال آن منابع مالی دولت تأمین میشود. در کشورهای توسعه‌یافته تلاش میشود که میزان مالیات نسبت به تولید ناخالص داخلی بیشتر باشد تا سطح خدمات عمومی و رفاهی بالا رود.
نرخ مالیات در هر کشور وابسته به قوانین آن کشور است. با بررسی شاخص‌های مختلف مالیات در جهان، اتحادیه اروپا بیشترین میزان مالیات را دریافت می‌کند. کشورهای کویت، عراق، عربستان، عمان و نیجریه کمترین میزان مالیات را دریافت می‌کنند. ایران در زمره کشورهایی است که اجرای قانون مالیات در آن فراز و نشیب‌های بسیاری داشته و بارها مورد نقد، انتقاد و بررسی کارشناسان قرار گرفته است.
متفاوت بودن میزان مالیات در کشورهای مختلف
تاریخچه مالیات
اعتقاد عموم بر این است که مالیات بر درآمد و ثروت پدیده‌ای نوظهور است. در حالی که داستان پدید آمدن مالیات به گذشته‌های بسیار دور در جوامع باستانی و ابتدایی برمی‌گردد. ابتدا مالیات به خرید و فروش کالا و دام تعلق گرفت و گاه به صورت تصادفی جمع می‌شد. دو هزار سال پیش طبق دستور امپراتور سزار آگوستوس (Caesar Augustus) فرمان صادر شد که از همه دنیا مالیات گرفته شود. در طول چندین قرن درآمد حاصل از مالیات‌ها به پادشاهان تعلق می‌گرفت. به مرور زمان با تغییر یافتن نظام کشورها سازمان‌ها و ادارات مالیاتی پدید آمدند.
مالیات ملک جزو ساده‌ترین نوع مالیات‌ها است که در سراسر جهان از مردم گرفته میشود. میزان مالیات املاک در کشورهای مختلف متفاوت است. مالیات‌ها در تاریخ دست‌خوش عوامل مختلف قرار گرفته‌اند.
تغییرات در بخش ساختار اداری مالیاتی از بدو تاسیس به صورت زیر بوده است:
- ایجاد سود برای تجار در جنگ‌های جهانی
- تشکیل کمیسیون مالیات بر درآمد، ایجاد کادر بازرسان مالیات بر درآمد و طرح حسابرسی داخلی در بخش مالیات بر درآمد
- تشکیل هیئت‌های مرکزی مالیات‌های مستقیم
- ایجاد کمیسیون تسویه حساب
- به وجود آمدن مامور عالی رتبه بازیابی مالیاتی
- سازمان‌دهی کادر ماموران عالی رتبه بازیابی مالیاتی
- اصلاح‌های جدید مالیاتی
- سیستمی شدن بخش مالیات بر درآمد با راه اندازی اداره مالیات بر درآمد
- تجدید ساختار اداره مالیات بر درآمد
تاریخچه مالیات املاک قصه‌ای جذاب و طولانی دارد
مالیات در ایران
کمتر کسی است که با واژه مالیات آشنا نباشد. هدف اصلی سیستم مالیاتی، ایجاد درآمد برای پرداخت هزینه‌های دولت است. هزینه‌های عمومی به سرعت تولید ملی رشد می‌کنند، مالیات‌ها به عنوان ابزار اصلی تامین مالی دولت در نظر گرفته میشود تا درآمد تولید کند. معمولا مالیات بر درآمد، فروش و ارزش افزوده معیار تولید درآمد را برآورده می‌کنند. مالیات ملک نیز بدین منظور در نظر گرفته شده است.
مالیات در ایران نیز کم و بیش از همان دوران ابتدایی وجود داشته است. در زمان هخامنشیان مالیات مفهومی جدی‌تر به خود گرفت. پس از آمدن دین اسلام به ایران، دریافت مالیات شکل دیگری به خود گرفت. روندهای مختلف مالیاتی در طی تاریخ دست‌خوش تغییر و تحولات بسیاری شده است که اکنون با آخرین تغییرات اجرا میشود. هر نوع تغییری در بند، ماده و نرخ‌های مرتبط با مالیات به روش‌های مختلف به عموم اعلام میشود. سازمان‌ها و نهادها موظف به اجرای آن‌ها هستند.
انواع مالیات
مالیات نوعی هزینه اجتماعی است. قبل از این‌که بخواهیم با مفاهیم دقیق مالیات ملک آشنا شویم، انواع تقسیم بندی مالیات را معرفی خواهیم کرد. در ایران مالیات‌ها به دو دسته مستقیم و غیر مستقیم طبقه بندی میشوند. راهی برای فرار از مالیات غیر مستقیم وجود ندارد. در حالی که از مالیات مستقیم به صورت غیر‌قانونی می‌توان فرار کرد که مشمول جرایم سنگین خواهد بود.
مالیات مستقیم
مالیات‌های مستقیم بر ثروت و درآمد مودی مالیات تخصیص می‌یابد. به شخصی که مالیات خود را ادا می‌کند، مودی مالیاتی گفته میشود. در اصل مودی مالیاتی مسیول این بوده که مالیات را پرداخت است. مودی مالیاتی بر اساس قانون تعریف شده مالیات خود را پرداخت می‌کند. انواع مالیات مستقیم به درآمد و دارایی تقسیم میشود. هر گونه مالیات املاک از نوع مالیات مستقیم است.
مالیات غیر مستقیم
مالیات غیرمستقیم، نوعی از مالیات است که به صورت غیرمستقیم توسط دولت از طریق واسطه‌هایی مانند کالاها و خدمات ارایه شده دریافت میشود. مالیات غیرمستقیم، پولی است که بابت خرید کالاها و خدمات توسط مشتری پرداخت میشود. مالیات بر ارزش افزوده، مالیات بر مصرف و مالیات بر واردات جزو مالیات‌های غیرمستقیم هستند.
مالیات‌ها انواع مختلفی دارند
مالیات مستقیم بر املاک
مالیات تخصیص یافته بر املاک و مستغلات از نوع مالیات مستقیم است. از آنجایی‌که ملک‌ها انواع و اقسام مختلفی دارند، بر هر یک از آن‌ها متناسب با نوع کاربری آن مالیات تعلق می‌گیرد.
مالیات ملک برحسب دسته‌بندی انواع ملک زیر تعیین میشود:
- مستغلات (املاک یک‌جا فروخته شده، اجاره یا رهن داده شده)
- آپارتمان (دو طبقه به بالا با کاربرد اداری، تجاری یا مسکونی)
- مجتمع مسکونی (حداقل بیست واحد با مشاعات مربوطه)
- ملک تجاری (دارای حق سرقفلی)
- کلنگی (مناسب تخریب و نوسازی)
- برج (بیشتر از پنج یا شش طبقه)
- مجتمع اداری - تجاری
- ملک اداری
- ویلایی
- مغازه
- انبار
- زمین
- باغ
مالیات املاک تجاری با مالیات ملک مسکونی متفاوت است. معمولا شرایط خاصی برای پرداخت مالیات ملک مسکونی و یا مالیات ملک تجاری وجود دارد. با آگاهی از قوانین و شرایط و همچنین کمک گرفتن از تخصص کارشناسان و وکلا، از میزان پرداختی مالیات آگاهی پیدا خواهیم کرد. در ادامه تعدادی از انواع مالیات‌های ملک بررسی میشود.
املاک دسته‌بندی‌های مختلفی دارند
مالیات بر ارث ملک
پس از فوت صاحب ملک، ورثه تعیین میشوند تا تکلیف میراث مشخص شود. مالیات بر ارث گرانترین ضریب مالیاتی را دارد؛ زیرا وارث به دلیل حمایت قانونگذار صاحب ارث شده است. ضریب مالیات املاک اداری از تجاری کمتر و از مالیات املاک مسکونی بیشتر است. میزان مالیات بر ارث املاک با توجه به نوع کاربری ملک، طبقه و سال فوت متوفی مشخص میشود. ارزش معاملاتی املاک توسط سازمان امور مالیاتی تعیین میشود که معمولا از قیمت واقعی ملک کمتر است. کمتر بودن ارزش ملک به معنای کمتر شدن میزان مالیات ملک است.
مالیات املاک نه تنها بر صاحبان ملک بلکه پس از فوت آن‌ها به ورثه نیز تعلق می‌گیرد. مالیات بر ارث ملک مسکونی معادل 7.5% ارزش روز برای وراث طبقه اول است. مالیات تخصیص یافته بر وارثان طبقه اول املاک تجاری و اداری معادل 3% ارزش معاملاتی است. درصد مالیات انحصار وراثت ملک که به ورثه طبقات مختلف تعلق می‌گیرد متفاوت است. وارثان طبقه دوم موظف به پرداخت مالیات بر ارث ملک به میزان دو برابر وراث طبقه اول هستند. ورثه طبقه سوم چهار برابر ورثه طبقه اول مالیات می‌پردازند.
فرار از مالیات و جریمه وارثان
مالیات ملک به گونه‌ای تنظیم شده است که پس از فوت فرد، ورثه مشمول پرداخت آن میشوند. وراث حق تملک ملک را دارند. پدر، مادر، زن، شوهر و نوادگان جزو وارثان طبقه اول هستند. خواهر، برادر و فرزندان آن‌ها در طبقه دوم جای می‌گیرند. سایرین مانند عمه، عمو، دایی، خاله و فرزندان آن‌ها در طبقه سوم جای گرفته‌اند.
فروش ملک تنها در صورت انحصار وراثت ممکن است. فرار از مالیات بر ارث املاک مسکونی و غیرمسکونی امکان پذیر نیست؛ زیرا پیش از دریافت مالیات بر ارث خانه توسط سازمان امور مالیاتی امکان تقسیم میان ورثه وجود ندارد.
وارثان تا یک سال برای ارایه اظهارنامه مالیاتی فرصت دارند به اداره مالیاتی موجود در حوزه آخرین محل اقامت فرد متوفی مراجعه کنند. پس از آن سهم ورثه مشخص شده تا نسبت به سهم‌الارث خود مالیات انحصار وراثت ملک را بپردازند. در صورت تاخیر بیش از یک سال در ارایه اظهارنامه مالیاتی جریمه دیرکرد انحصار وراثت تعلق می‌گیرد.
فرار از مالیات جریمه و مجازات سنگینی دارد
مالیات بر املاک گران قیمت
مالیات ملک نه تنها شامل املاک عادی بلکه به املاک لوکس نیز تعلق می‌گیرد. واحدهای مسکونی گران قیمت که از نظر متراژ بالا بوده و از مصالح مرغوب در ساخت آن‌ها استفاده شده و عموما در بالای شهر واقع شده‌اند، مشمول مالیات میشوند. بعضی از املاک به عنوان مکانی برای سکونت استفاده میشوند اما بعضی دیگر از آن‌ها به عنوان ارزش دارایی در نظر گرفته شده‌اند.
مالیات حاصل شده از خانه‌های گران قیمت و لوکس نسبت به سایر املاک عادی قابل توجه است. چنین واحدهای گران قیمت از نظر مالیات ارزش افزوده منبع اخذ مالیات برای نظام‌های مالیاتی در حوزه زمین و مسکن شهری هستند.
مالیات سنگین وضع شده بر املاک شیک و لاکچری
مالیات انتقال ملک
ملک اعم از مسکونی و غیرمسکونی همیشه برای یک نفر باقی نمیماند، بلکه ممکن است فرد ملک و املاک خود را به اسم شخص یا اشخاص دیگر بزند و یا آن را بفروشد؛ به همین دلیل مالیاتی برای نقل و انتقال ملک در نظر گرفته شده است. میزان مالیات ملک انتقال یافته هر سال متفاوت است و از طرف سازمان مربوطه اعلام میشود. محاسبه مالیات انتقال ملک مسکونی متفاوت از محاسبه مالیات ملک تجاری است.
از طریق ثبت نام در سامانه برون سپاری نقل و انتقال املاک و استعلام از دفتر اسناد رسمی، محاسبه آنلاین مالیات نقل و انتقال انجام میشود. پرداخت هزینه مالیات فروش ملک تجاری و غیرتجاری به عهده فروشنده و یا فرد واگذار کننده است. پنج درصد مالیات به عنوان نقل و انتقال قطعی املاک منظور میشود. از صاحب ملک یا سرقفلی برای واگذاری حق سرقفلی دو درصد از مبلغ وجه دریافتی به عنوان مالیات فروش ملک کسر میشود.
مالیات سالانه املاک
تقریبا می‌توان گفت مالیات ملک به گونه‌ای است که هیچ پایانی بر آن وجود ندارد. مالیات سالانه املاک به گونه‌ای اعمال شده است که خانه اصلی هر فردی از پرداخت مالیات معاف است. هدف از اعمال و اخذ مالیات سالانه مسکن کاهش شکاف طبقاتی است؛ از این‌جهت که مالیات دریافتی باعث هدایت نقدینگی به سمت افزایش ساخت و ساز میشود. سازندگانی که ساختمان‌های نوساز تولید و واحدهای مسکونی آن را عرضه می‌کنند از پرداخت مالیات معاف هستند.
اگر فردی خانه دیگری داشته باشد که به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت شده باشد، مشمول مالیات سالانه املاک نمی‌شود اما اگر آن را اجاره یا رهن داده باشد طبق قوانین مشمول پرداخت مالیات است.
خانه‌های خالی، واحدهای مسکونی هستند که شرایط زیر را دارا باشند:
- در شهر زیر صد هزار نفر جمعیت و روستاها با عدم ثبت مالک و بهره بردار به صورت جداگانه در سامانه ملی املاک
- در شهر بالای صد هزار نفر جمعیت با عدم ثبت مالک و بهره بردار به صورت جداگانه در سامانه ملی املاک
- خالی ماندن واحد نوساز بیش از دوازده ماه پس از صدور گواهی پایان کار ساختمان
- خالی ماندن واحد نوساز بیش از صد و بیست روز
مالیات ملک خالی به طور کلی در سال اول ساخت ملک لحاظ نمی‌شود. مالیات سال‌های بعد به صورت زیر هستند:
- مالیات املاک خالی در سال دوم: یک دوم مالیات بر اجاره
- مالیات املاک خالی در سال سوم: معادل مالیات بر اجاره
- مالیات املاک خالی از سال چهارم به بعد: یک و نیم برابر مالیات اجاره متعلقه
املاک خالی می‌توانند مشمول مالیات شوند
مالیات بر اجاره املاک مسکونی
زیر شاخه‌های مالیات ملک گسترده است. مالیات تنها به فروش و نقل انتقال املاک تعلق نمی‌گیرد بلکه بر اجاره ملک مسکونی نیز تاثیر گذار است. مالیات بر درآمد اجاره املاک مسکونی می‌تواند از مالک یا مستاجر اجاره دهنده دریافت شود.
مالیات بر اجاره املاک در دو دسته قابل بررسی است، از جمله:
• مالیات اجاره دست اول: مالک واحد مسکونی که موجر نامیده میشود موظف است مالیات ناشی از رهن و اجاره آپارتمان را بپردازد.
• مالیات اجاره دست دوم: پیش می‌آید که مالک واحد خود را به فردی اجاره داده و همان فرد با داشتن حق اجاره مجدد آن ملک را به شخص ثالث اجاره می‌دهد. اجاره دهنده باید مالیات اجاره دست دوم را بپردازد. مالیات اجاره دست دوم ارتباطی به مستاجر ملک که شخص ثالث است ندارد.
محاسبه مالیات بر درآمد اجاره
همان‌طور که محاسبه مالیات ملک در فرایندهای مختلف همچون نقل و انتقال، انحصار وراثت و غیره متفاوت است، در روش مالیات بر درآمد اجاره قانون خاص خود را دارد. درصد مالیات به درآمد سالیانه مشمول مالیات بستگی دارد. به این صورت که اگر درآمد سالیانه مشمول مالیات:
- تا 50 میلیون تومان باشد، پانزده درصد مالیات
- بین 50 تا 100 میلیون تومان باشد، بیست درصد مالیات
- بیشتر از 100 میلیون تومان باشد، بیست و پنج درصد مالیات
تعلق می‌گیرد. اجاره بهای ماهیانه در عدد دوازده ضرب میشود تا معادل اجاره سالیانه به دست آید. اگر پول پیش برای رهن پرداخت شده باشد، هجده درصد از آن به اجاره بها اضافه میشود. عدد به دست آمده در هفتاد و پنج ضرب شده که نتیجه حاصل از آن درآمد سالیانه مشمول مالیات است. سپس با توجه به آن با توجه به ارقام بالا در درصد مالیات مربوطه ضرب میشود. نرخ مالیات به‌صورت سالانه توسط قانون مشخص میشود.
معافیت از مالیات بر درآمد اجاره
مالیات ناشی از اجاره ملک به همگان تعلق نمی‌گیرد. افرادی هستند که می‌توانند طبق ضوابط تعریف شده از معافیت مالیات ملک اجاره‌ای استفاده کنند. واحدهای مسکونی کمتر از صد و پنجاه متر در تهران و کمتر از دویست متر در شهرستان‌ها که مالکین تنها از طریق اجاره درآمد دارند تا سقف معین تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی، از پرداخت مالیات معاف هستند. سایر شرایط معافیت عبارت‌اند از:
- مالکان مجتمع‌های مسکونی بیش از سه واحد استیجاری ساخته شده با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی
- سکونت مالک در ملک فروخته شده با درج این شرط که مالک پیشین ملک حداکثر تا 6 ماه مجاز به سکونت است.
- مالکان مجتمع‌های بیش از سه واحد استیجاری ساخته شده با رعایت الگوی مصرف مسکن
- دریافت مبلغ توسط مالک از نهادهای دولتی یا نیمه دولتی برای نوسازی و بازسازی
- املاک تصرف شده توسط وزارت‌خانه‌ها، موسسات دولتی و میراث فرهنگی
- خانه‌های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی هستند
- خانه‌های مورد سکونت افراد تحت تکفل و اقوام درجه یک
معافیت از پرداخت مالیات در صورت واجد شرایط بودن
جمع‌بندی
مالیات مبحث جذابی است. در این مقاله بخش مالیات ملک مورد بررسی قرار گرفت. تصویب مالیات موافقان و مخالفان زیادی داشته است. آشنایی با مفاهیمی همچون مالیات فروش املاک، مالیات ملک مسکونی، مالیات انتقال ملک و مالیات مرتبط با انحصار وراثت باعث میشود که به هنگام دیدن مبلغ مالیات شوکه نشویم.
همیشه کسانی که سوال می‌کنند و به دنبال جواب می‌روند موفق‌تر هستند. در دنیایی زندگی می‌کنیم که با حجم زیادی از اطلاعات و داده‌ها رو به رو هستیم. کسب اطلاعات درست منجر به روشن شدن راه آینده در حوزه املاک میشود.